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[时事热点] 烂尾楼的业主断供的问题

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 楼主| 发表于 2022-7-22 13:27:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 10:07 编辑

中国各地不少楼盘停工,愤怒的业主集体断供,拒绝继续支付月供。据报道,累计断供已经超过21亿人民币。现在还不至于影响金融稳定,但风波继续扩大的话,有可能成为大问题。这是楼花模式的问题。

有说法楼花模式是从香港开始的,现在楼花已经成为新建楼房的主要出售方式了。楼花在大楼还在建造甚至只在筹划阶段,就开始出售。由于是预售,有可观的折扣,也早早锁定房价和房源。在房价不断上涨和房源抢手时代,尤其吸引人。

但楼花说到底是投资,只有在交房时才能兑现。至于升值不升值,那更是投资问题了。

投资有风险,入市要谨慎。这句话重复了不知道多少遍,但总是有人不断地以血的教训验证其正确。但楼花又不同于一般的动产投资,这是不动产投资,只是还没有实现的不动产,风险与不动产的未来价值有关,但更与实现过程有关。现在的问题正是出在实现过程中。

在楼花过程中,业主、银行、开发商的三边关系好比投资人、银行、期货。期货如果跳票,这是投资人的失败,并不是银行监管不力的过错,投资人不会因为期货跳票了,就可以拒绝向银行还贷,这是很简单的道理。但期货换成楼花了吗,为什么就不一样呢?

如果楼花成为烂尾楼,也是有各种法律权利和手段向开发商追索,但这是业主与开发商的问题,不是银行的问题,因为是业主买的楼花,不是银行。当然,银行出资、再做二道贩子,卖给业主,这又是另外的问题了。且不说这样做是否合法,这也不是当前断供潮的问题。

“楼花是买来住的,这是我的基本人权,怎么能和期货这样的投资相比?”

从借贷和法律角度来说,两者还真是没有差别。要是有人借贷治病,这更是人命关天,要是还不出了,债主可以出于人道理由免除债务,但没有义务。楼花是一样的道理。

“无良开发商留下烂尾楼,国家不管,我们只有断供!”

国家一再劝告,投资要谨慎,不能升值赚钱的时候庆幸自己投资英明,遇到烂尾楼了就责怪国家不管。

“我们一家六个钱包都在里面了,这叫我们日子怎么过啊?只有断供!”

这依然是投资风险的问题。超过风险接受能力的投资不宜涉足,这说起来轻飘飘,但真是血的教训。只是“别人的教训”现在成为自己的血了。

说到底,楼花是相当于期货的投资,期货投资失败该怎么办,楼花成为烂尾楼就该怎么办。如果这里面涉及非法行为,国家必须出手,严厉打击。如果这是开发商的经营失败,该怎么收拾就怎么收拾。开发商通过楼花进行庞氏炒作脱底,应该按照相关法律惩治。但就一般的投资失败而言,国家并无责任对业主格外保护。

另一方面,楼花也不必成为纯期货。比如说,楼花作为特殊投资,要求开发商按照一定比例提供担保和抵押,避免在烂尾楼的时候业主损失过大。由业主委员会根据工程进度释放款项是另一个办法,但首先需要业主能组织起这样的委员会,或者委托专业管理人,但这相当于开发商的开发商,叠床架屋,成本和效率都很糟糕。由律师来按里程碑分段放款是类似的办法,需要在协议里清楚规定里程碑,但律师也是不会义务劳动的。这些措施都必然提高楼花成本,也使得大批实力较弱的开发商退出,间接提高楼花成本。在公摊面积都成为争议热点的现在,任何提高楼花成本的做法都必然遭到业主的反弹。说到公摊面积,这究竟应该另算,还是打入居室成本,羊毛出在羊身上,只是算法不同,开发商是不会做雷锋的。但这是另一个话题了。

另一个办法是走保险路线。保险公司根据楼花价值、开发商的信誉、楼花地段的保底价格、业主投保风险楼盘的历史、建造周期等因素,决定保价。出现烂尾楼的时候,由保险公司理赔。这也要提高购房成本,但大大降低了风险。另一个办法是由开发商买保险,作为开业的必要条件,这是开发商的必要而且合理成本,最终必然打入楼花成本,但也同样降低风险。

每一个大项目作为单独独立法人结算,避免财务“大锅饭”,权责不清,可能也是必须的。这对烂尾楼清算也有利,避免牵涉同一开发商名下其他进展良好的项目。

在眼前,业主抗议断供怎么办?必须说,他们很有可能得不到法律的保护,损害可能是长期的,不光影响当前的购房,可能对日后买车、信用卡等都有影响。在极端情况下,银行有权要求法庭支持拍卖业主财产,偿还债务。

这也不是法不责众的问题。业主不能承受这个损失,要银行承受,但银行的钱是储户的,业主只是在要求储户分担他们的损失。烂尾楼对业主不公平,但损失分摊到储户就公平了吗?储户的存款出现大面积问题,村镇银行就是先例。这是违法导致的,但迫使房贷银行“合法侵吞储户存款”,后果是一样的。

至于“银行有钱”、“银行的钱还不是国家的”,这样的糊涂话在30年前还情有可原,现在还在说这样的话,那真是不知道说什么好了。

出现大面积烂尾楼,这是不幸,需要出台系统性的预防方法。但对于已经出现的烂尾楼,也需要开发商、业主、政府监管机构协作,避免不幸成为更大的不幸。

在某种程度上,或许可以参照IMF援救模式。如果一个国家因为债务而濒临破产,IMF会三管齐下:
1、受援国紧缩开支,迅速恢复经济健康
2、债权人共同接受“平均剃头”,豁免部分债务
3、IMF提供低息贷款,帮助受援国度过难关

对于烂尾楼来说,可能可以这样
1、清算破产开发商的财产,由新的具有可靠信誉的指定开发商接管。对于涉及多个项目的清算,需要有根据完工程度、资金缺口、楼盘当前价值等有一个合理的划分办法
2、降低完工标准,降低完工成本
3、国家特别基金提供低息贷款,偿还义务有业主负担,期限可适当延长

这当然需要业主同意,不同意就只有走法律流程了。

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  • TA的每日心情
    开心
    4 小时前
  • 签到天数: 1516 天

    [LV.Master]无

    发表于 2022-7-22 14:23:50 | 显示全部楼层
    涉及到房地产,把所有的人和事都往坏了想。最后一句完全是不接地气,执行难,讼棍横行,不等房住的,还没确定赔,明确了是真赔。好多事你没见过,民间借贷的,烂尾没确定还能借钱。确定了,什么都没有了。各种商贷,政绩工程事太多了。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2020-3-8 17:23
  • 签到天数: 94 天

    [LV.6]出窍

    发表于 2022-7-22 15:58:33 | 显示全部楼层
    有关中国的房地产,需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金,应保证完成交付,才可以开始预售。
    不可以简单比拟做期货。

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      发表于 2022-7-23 08:57

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  • TA的每日心情
    开心
    2022-8-29 17:22
  • 签到天数: 247 天

    [LV.8]合体

    发表于 2022-7-22 17:07:00 | 显示全部楼层
    固然有人买房抱着投资心态,但把买在建房比拟为投资
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    该用户从未签到

    发表于 2022-7-22 19:39:30 | 显示全部楼层
    有人介绍过,香港楼花制度中,有律师行等中间,按开发商进度放款,似乎有较严密监管,等等一干配套制度。大陆是把对购房者保护的部分剔除掉后引进的。
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     楼主| 发表于 2022-7-22 22:15:37 | 显示全部楼层
    colin1992 发表于 2022-7-22 01:58
    有关中国的房地产,需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金,应保证完成交付,才可以开始预 ...

    如何保证?
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     楼主| 发表于 2022-7-22 22:17:08 | 显示全部楼层
    hsb 发表于 2022-7-22 05:39
    有人介绍过,香港楼花制度中,有律师行等中间,按开发商进度放款,似乎有较严密监管,等等一干配套制度。大 ...

    律师还管分段放款?那是购房协议里就写明分段标准吗?
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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2022-7-22 22:17:59 | 显示全部楼层
    野草魂 发表于 2022-7-22 03:07
    固然有人买房抱着投资心态,但把买在建房比拟为投资

    在建房难道不是投资吗?
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    该用户从未签到

    发表于 2022-7-23 00:44:51 | 显示全部楼层
    晨枫 发表于 2022-7-22 22:17
    律师还管分段放款?那是购房协议里就写明分段标准吗?


    09年在温哥华买新独立房,预售只交10%。当时只是一个大坑,地基都没有完成。4个月后房子完工,验屋通过后才交全款,完成合同。预售交全款本来就完全不合理。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2019-7-13 03:21
  • 签到天数: 3 天

    [LV.2]筑基

    发表于 2022-7-23 01:30:53 | 显示全部楼层
    本帖最后由 石工 于 2022-7-23 01:32 编辑

    郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”,房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

    https://www.guancha.cn/economy/2 ... 8.shtml?s=zwyxgtjbt

    这个帖子还在, 但里面提到的视频已经从国内消失了, 所有"郑州银行 房管局"的国内视频都404了, 只留下谷哥的链接证明它们曾经存在过.

    好在这个视频已经润到了油管上, 404不到这里.



    2:03分是实锤.

    做点语言学分析:

    作为一个郑州人, 我可以说, 郑州市是多年的全国普通话推广优秀城市, 在正式场合, 一个人说普通话的话, 一般都会得到普通话回应. 这个银行发言人是标准的郑州市区口音, 也就是说他从小接受的就应该是普通话教育. 郑州话的常用词除了"的"用"le", 跟普通话只有音调差异, 一般郑州人都可自如切换毫无障碍. 在接受客户用普通话质询的正式场合, 他说的是郑州话, 即便不考虑语调语速, 也可以大体判断: 他真的急了.

    现在房管局已经开始要求追究银行责任, 希望这位不要被和谐掉.

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      发表于 2022-7-23 19:26
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      发表于 2022-7-23 11:18

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  • TA的每日心情
    开心
    2023-12-19 21:48
  • 签到天数: 281 天

    [LV.8]合体

    发表于 2022-7-23 01:34:23 | 显示全部楼层
    未交付就给全款?这事儿确实有点儿奇葩。
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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2022-7-23 01:37:58 | 显示全部楼层
    本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 11:39 编辑
    石工 发表于 2022-7-22 11:30
    郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”,房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

    https://www.g ...


    违法必究,这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧?

    现在的问题在于合法操作后,依然烂尾楼了。怎么办?怎么防止?
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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2022-7-23 01:38:48 | 显示全部楼层
    WiFi 发表于 2022-7-22 10:44
    09年在温哥华买新独立房,预售只交10%。当时只是一个大坑,地基都没有完成。4个月后房子完工,验屋通过后 ...

    这正是楼花模式,而不是简单的预售。
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2024-2-11 05:49
  • 签到天数: 2231 天

    [LV.Master]无

    发表于 2022-7-23 01:47:16 | 显示全部楼层
    贷款的抵押物是房子,不还贷款让银行收房子就是了,断供者背个坏征信做为代价。可国内不是这样,风险全部在买房者身上就是耍流氓了。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2020-3-8 17:23
  • 签到天数: 94 天

    [LV.6]出窍

    发表于 2022-7-23 04:57:45 | 显示全部楼层
    本帖最后由 colin1992 于 2022-7-23 05:03 编辑


    制度的设计需要更多的专业知识,预售制度可以参考淘宝的机制设计。预售房款由购房者支付后,应存放在特定账号。由开发商申报施工进度,房管部门核实后,银行发放款项。所有流程,应全程保持购房者知情,并有申诉的权利。

    省心的就是现房交付,如果开发商想申请预售,他们就需要承担相应的约束和付出成本

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    这个“申请预售”是个很不错的主意  发表于 2022-7-27 22:33
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  • TA的每日心情
    开心
    2023-3-1 00:08
  • 签到天数: 2397 天

    [LV.Master]无

    发表于 2022-7-23 05:40:26 | 显示全部楼层
    晨枫 发表于 2022-7-22 12:37
    违法必究,这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧?

    现在的问题在于合法操作后,依然 ...

    出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。

    国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的猪。。。

    现在风停了,猪“啪唧”一下摔地上了。。。
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  • TA的每日心情
    开心
    2023-1-5 00:48
  • 签到天数: 2591 天

    [LV.Master]无

    发表于 2022-7-23 06:38:44 | 显示全部楼层
    石工 发表于 2022-7-22 12:30
    郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”,房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

    https://www.g ...

    这位估计要不小心把自己淹死在茶碗里了。
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  • TA的每日心情
    开心
    2023-1-5 00:48
  • 签到天数: 2591 天

    [LV.Master]无

    发表于 2022-7-23 06:41:20 | 显示全部楼层
    MacArthur 发表于 2022-7-22 16:40
    出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。

    国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的 ...

    预付款应该是被银行锁定的,以便出事的时候退给客户,就像北美买房时的定金处理那样。那么是谁允许这笔钱被开发商拿走的?显然这是银行的责任,该银行赔偿。

    现实中可能吗?
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2021-4-20 05:43
  • 签到天数: 300 天

    [LV.8]合体

    发表于 2022-7-23 07:00:15 | 显示全部楼层
    石工 发表于 2022-7-23 01:30
    郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”,房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

    https://www.g ...

    都不是啥好鸟。

    房管局又不是银行的直接领导,银行为啥要听房管局的话,自然是也符合银行的利益才这么积极。要是不符合银行的利益,自然有的是冠冕堂皇的借口顶回去。

    让你们做好事的时候这个啦那个啦,干坏事的时候积极着呢。出了事就互相推诿,我当初也是逼不得已啥的。

    房地产商、银行、房管局,都有不可推卸的责任。谁也别说谁冤,是不得已的,花天酒地的时候没见你们不得已。
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2022-8-27 22:14
  • 签到天数: 351 天

    [LV.8]合体

    发表于 2022-7-23 08:37:19 | 显示全部楼层
    本帖最后由 老财迷 于 2022-7-23 08:39 编辑
    石工 发表于 2022-7-23 01:30
    郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”,房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

    https://www.g ...


    就此视频而言,银行这哥们回答的有理有据。
    “房管局已经开始要求追究银行责任,”,如果银行这哥们说的是真的(我倾向于是真的),那银行就没责任,无非是拿出拨付依据。
    看打谁的脸了

    ---
    以后买房子,还要看下它的预售款放在哪家银行了。
    大银行制度、执行还是要更好一些。
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