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宁南山的大城市房价观

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 楼主| 发表于 2018-8-30 13:21:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
宁南山是我很赞赏的作者。他对中国IT和一般制造业的眼光精到,数据翔实,言之有物,言之有理,很有教益。但他对大城市土地供应和人口发展的观点走火入魔了。他的中产阶级文章发表后,引起很大的轰动,也引来一些质疑。他可以不同意别人的观点,但点名别人,然后声明不看就知道写的什么,所以不值一驳,这样不好。他可以选择无视,也可以选择反驳,但不应该正视了然后无视。这不是认真严肃的文风。但这不是最重要的,最重要的是他的续文《中国中高端产业分布和房价探讨》。他从中国中高端产业在北上广深之外枝繁叶茂开始,正确地指出4+11将成为未来中国经济发展的集团军火车头,提出用大城市对抗大城市的破解马太效应的思路,现二线城市不要满足于接盘一线城市的溢出,但对形成这样的现状和保持未来势头的动力看走了眼,药方是自相矛盾的

马太效应是观察,而不是内在动力和规律。如果马太效应是发展趋势绝对的外在规律,那就应该永远强者更强、弱者更弱,没有人间沧桑和世事变迁了。事实上,如果单纯从马太效应出发,根本就没有11+4,甚至可能没有北上广深,只有上海了。在解放初,上海的GDP占全国的40%。把马太效应中强者愈强、弱者愈弱的“原则”简单化、绝对化的话,上海是绝对的强。当然,这没有发生,原因有很多,但每一个都是反马太效应的。

宁南山提出,打破马太效应只能靠大城市对抗大城市,这里有一个逻辑漏洞。按照强者愈强、弱者愈弱的马太效应,在老的大城市面前,新的大城市根本没有机会做大。依靠政府扶植是一个思路,但这也是错误的思路。如果马太效应真是经济规律,政府扶植是打不破的。中国各地政府不乏各种扶植措施,但效果各异,真正成功的还是这2+11(北京上海有特殊历史背景,另算)。政府扶植只能起到催化剂的作用,关键还是要有大量的反应物的存在,才能引发可以自我持续、发扬光大的反应。宁南山多次在文章中正确地指出,中国中高端产业的发展有远远超过政府扶植的深层动力,但到城市化问题上,他也犯了懒汉思维的错误。

应该说一句,中国改革开放的最大秘诀是有引导的开放,而不是有开放的引导。凡事首先想到政府引导和扶植,尤其是牵涉到经济和社会发展领域,这是把异常措施常态化的习惯性做法,是歧路。但这是另外一个话题了。

二线城市不能满足于一线城市的溢出产业、要脱颖而出,这是绝对正确的,但靠的不是政府扶植,而是靠相对竞争力,或者说投入产出比。在地理、人力、资源因素不再是主要障碍后,已有一线城市过高的生活成本、工商运作成本正是二线城市脱颖而出的最大动力。

大城市提供更多的工作机会,但不一定提高更好的工作机会。只有大城市才能提供优质工作机会是不发达社会的最显著标志。由于大城市生活成本更高,大城市的工作机会实际上是在两极分化的。一方面是高门槛、高收益工作机会,这些所谓金领工作是大城市的经济支柱;另一方面是低门槛、低收益工作机会,这些集中于中低端服务行业。

对大城市而言,一般意义上的制造业所提供的中等门槛、中等收益的工作机会在长期来看是受到挤压的。大城市的崛起可能得益于制造业,那时生活成本还不高,但这些制造业工作岗位还属于相对高收入的;但在生活成本提高后,运作成本提高,制造业最终淡出大城市,这几乎是一个不可避免的趋势。

即使以宁南山列举的深圳、上海的新兴高端制造业基地为例,这些只是名义上在深圳、上海,实际上是远离市中心的,除了行政区划,实际上算入一般意义的深圳、上海是勉强的。

另一方面,大城市的经济发达,这是指GDP高,并不一定是GDP的含金量高。城市越大,服务性人口和服务性GDP的占比也越高,这是由大城市对服务的需求“利滚利”的特征决定的,因为服务人口本身也是需要其他服务人口的服务的。这实际上导致大城市GDP的劣质化,只有靠金领更金来对冲,进一步加剧两极分化。

这种分化达到一定程度后,必然导致社区的碎片化、类聚化和孤岛化,由此带来一系列城市病。

城市病的另一个症状是中心城区的老态化和贫困化。在城市向外滚动发展的时候,在中心城区必定有老旧劣质房地产遗留。部分会被拆迁、改建,部分作为历史面貌保留,但更多的则陷入失修和遗弃中。拆迁成本太高,保护又不值得,现有建筑状态太差,老居民还有感情纽带系留,他们走后,这里就称为空城、鬼城。这样的向下循环一旦形成,很难逆转,美国大量inner cities就是先例。这些地方当年也辉煌过的。

对于北上广深来说,情况还特殊一点。因为起点低,真正的中心城区可拆迁的差不多都拆迁了,剩下的是保护的。但在准中心城区,问题就大了,比如上海的内环与中环之间。这里在80年代以前属于边缘城区,大量筒子房在那个时代起到巨大的作用,在拆迁成本尚低的年代,这里还是“可以”的住房,但现在明显低于人们的期望了。由于居民数量和住宅单元容量大,现在拆迁的成本巨大,已经很难。现在还有大量打工族群租,但随着居民老龄化和原住民的离去,这些街区的衰落会首先成为问题。在二线城市,由于发展起点与筒子房时代同步,中心城区的拆迁问题更大,中心城区首先就是筒子房密集的地区。

小城镇也有老态化和贫困化的问题,但船小好掉头,复兴起来容易。小城镇在本质上不需要“利滚利”的服务人口,小城镇也容易打造亲密气氛和人情味,这是大城市难以做到的。在互联网和交通高度发达的现在,小城市的闭塞也在很大程度上成为心理暗示,而非现实。很多大城市的便利其实也是,比如说音乐会,有多少人每年去多少场音乐会?一年有365天,为了这一天的便利,放弃其他364天的生活质量,值得吗?餐饮是另一个问题,高级饭店并不受地理位置的限制,真正高级的精致小饭店还特意选择僻静的小地方,食客会特意远道慕名而来。在交通便利的现在,这并不是什么了不起的事情。小城镇本身富庶起来后,也会形成自己的食客群。只要有足够的食客群,小城镇完全可以开出精美的饭店。事实上,大城市的饭店才大多是大路货,吃过一个和吃过十个没有多大区别。真正的精品也是少数。

宁南山不断用香港化这个说法,但从来没有明确指出其中的定义。如果只是房价高、房子小,大可不必创造这么一个语焉不详的概念。大城市的房价必然高于小城镇,中心城区必然高于边缘城区,同样价位下,大城市的房子必然比小城镇更小,这不需要多论证,更不需要新概念。差别程度代表了发展程度,但淡化这个差别不是靠发展大城市,而是靠发展小城镇。

宁南山提出大量增加土地供应来压抑大城市的房价,这是饮鸩止渴,因为同样的推论也适用于中心城区vs边缘城区,区别只是中心城区已经没有更多的土地可以供应了。但以上海与苏州、北京与天津为例,城市之间已经接壤,实际上已经没有多少土地可以供应了,增加土地供应已经成为一个伪命题。越是传统上就发达的地区,城市群内部越密集,土地供应问题越大。深圳是平地里冒出来的全新城市,或许这个问题小些,但这是特例。

区内有十万个工作机会,就配套提供十万套居所,让土地为人服务,这是惊人地幼稚的计划经济思维,注定要失败。除非实行严格的人口流动控制,否则接下来就需要提供一百万、一千万乃至更多的住房了。也可能按照同样但是逆向的逻辑,区内有十万人,就应该提供配套的十万个工作?这就齐活了,彻底回到计划经济时代了。

中国的房地产价格已经高度扭曲,但这是中国特有的税收政策导致的。中国人对于个人所得税的理解还停留在劫富济贫,这是错误的。政府运作是靠税收支付的,而且税收来自人口的主体,而不只是最富有的部分。所谓“政府有的是钱”、“政府只要多印点钞票就有钱了”更是糊涂的想法,不值一驳。

征税的来源有商家和个人。一般认为,商家税率以低为好,这样鼓励商家再投资,扩大就业,发展经济。这不是说个人税率以高为好,税收应该以够政府开销为度。过多的税入是不必要的税负,政府也不应该“赚钱”。过低的税入不够政府开支,无法提供必要的公共服务,这也是不行的。

中国商家的税率在世界上是属于高的,难怪特朗普减税对中国政府和商家造成很大的压力,不采取有效对策,中国的竞争力就要出问题。中国的个人税率在世界上都是属于低的,征税也不是按照个人总收入,而是按照来源分别征税,很容易出现一个人有很多收入来源而分别按照低收入征税的事情,而且起征点很高。中国也没有销售税。

但中国政府(尤其是地方政府)的运作是要钱的,钱从哪里来?只能从房地产来。更具体地,从土地中来。由于中国没有房产税,土地又是70年租借,所以就一次性在土地使用费中实际上征收了70年的房产税。这样房地产价格不高才见鬼了。

但中国的房地产价格扭曲还有另一个方面:购价是天价,但持有成本极其低廉。如果不住人,不用水电,只有物业费,对于很多房主来说,持有成本几乎可以忽略不计。在房价持续攀升的情况下,持房待抛就是用膝盖都能想到的赚钱策略。这也造成不正常的空房率。

据说现在有租金猛涨的趋势,这也是必然的。过去房价高企、租金相对低廉,使得很多人有空房也不愿出租。现在购房限制很大,房价很高,把很多潜在购房者逼到租房市场,抬高了租金。但事实上,租金是不是合理,只要拿18-25年贷款的月供相比较就不难确定,租金应该略高于月供。应该注意,这里算的是房子的市价,不是购价。在相对稳定的市场上,两者相差不大;但在北上广深,要不了几年,两者可能就大大脱节了。但租金依然应该以市价为计算基点。

宁南山提出无产者供养有产者的问题,这是很有蛊惑性的说法,但也是似是而非的。靠卖房而成为有产者,这个“产”是全民通过扭曲的税收政策供养的结果。或者说,貌似“节省”下来的个人所得税变相以房地产价格贡献了。至于劳动者所得应该高于资本所得,这是一个美丽的梦想,社会主义和共产主义就是源于这个梦想,但到现在为止,还没有人提出可操作而能继续保持生产力发展的路径。

房地产已经成为社会问题。归罪于利益集团是懒汉做法。再厉害的利益集团,一旦危害到社会稳定,总是打得破的。但牵涉到公众自己的左手和右手,这就不好办了。政府运作的经济基础是税入,税入主体直接间接来自人口主体,所以房地产、税制牵涉到公众的左手和右手,而公众对左手藏、右手送不理解、不接受,这正是事情的难办之处。税制是中国政治现代化的经济基础,但这是巨大的话题,不扯远了。

至于把房价归结为低生育率的主要原因,这是指鹿为马了。房价只是表象,要紧的是人均居住面积。在计划生育开始强力推动的80年代,人均居住面积肯定比现在少。那时没有房价问题,但要在单位分到房子,绝对不比现在买房容易,而且分房与外地人基本绝缘,但生育意愿和生育率肯定比现在高,肯定不是因为住房条件更好、生活水平更高。

个人在十多年前就指出,中国发展起来的真正标志在于北上广深不再一枝独秀,精英人口不再打破头往北上广深会聚,现在这已经开始有点意思了。4+11是开始,到4+11+xxx的时候,中国才是真正的发达国家。40年前,这几乎是天方夜谭一样的不可思议的事情,但40年后,这或许是天经地义的事情了。但走到这一天不是靠极大增加大城市土地供应和进一步的大城市化,而是靠新概念的打破城乡差别。

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  • TA的每日心情
    奋斗
    20 小时前
  • 签到天数: 322 天

    [LV.8]合体

    发表于 2018-8-30 14:08:23 | 显示全部楼层
    本帖最后由 hotmen 于 2018-8-30 14:11 编辑

    这文章我好像看过。修订后重发的?

    错了。似乎只有第一句看过。
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  • TA的每日心情
    郁闷
    2017-7-12 06:30
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]元婴

    发表于 2018-8-30 15:24:03 | 显示全部楼层
    再厉害的利益集团,一旦危害到社会稳定,总是打得破的。

    社会稳定,毫无疑问是属于意识形态领域,事实上,P民只有有口饭吃,就不存在社会不稳定,中国人忍受苦难的能力是空前绝后的,全世界独一份,,,

    因此,只有利益才能推动改变,而改变必定是符合利益出让之团体利益的,

    在美国,P民唯一可以出让的是投票权,因此,特朗普才能勇怼全世界,,,

    特致,特朗普,以最高的敬意!
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  • TA的每日心情
    擦汗
    前天 16:11
  • 签到天数: 520 天

    [LV.9]渡劫

    发表于 2018-8-30 16:50:05 | 显示全部楼层
    宁一贯的思维就是各种撒钱干大事,各种领导说的都是对的。

    他能叫到今天不被带笼头,不过是暗合圣意。

    有些东西用说烂了的说法叫体制问题。能集中力量办大事,自然能集中力量犯大错,自然要把屁民压的屁都不剩。也只有286说摸着石头过河,承认不能预测未来,承认不知道集中力量后到底干的对不对。

    没干过产业的搞产业分析,和司法考试不及格的当法院院长有啥区别捏?

    按说读过这么多书的人应该明白,既然没有唱衰的自由,也就应该闭上嘴不要唱多,起码也算是有原则。

    都退而提臀迎众基了,还抱怨房价高,何必呢?

    此处应有 我很爽很愉快.jpg

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      发表于 2018-8-30 20:49
    油墨: 5 油菜: 5
      发表于 2018-8-30 17:48
    回复 支持 1 反对 0

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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2018-8-30 21:38:17 | 显示全部楼层
    hotmen 发表于 2018-8-30 00:08
    这文章我好像看过。修订后重发的?

    错了。似乎只有第一句看过。

    是啊,除了第一句,其他都是新写的。
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  • TA的每日心情
    开心
    昨天 19:26
  • 签到天数: 414 天

    [LV.9]渡劫

    发表于 2018-8-30 23:48:31 | 显示全部楼层
    官办经济是陈经的观点,也是宁南山立论的基础。也不否认特定时期与情况下的成功。可是能够走现代化强国之路,最终还需要可持续的对财税的控制,也就是黄仁宇先生所说的“数目字管理”。这个当然要在特别困难局面下的循序渐进铁腕推进。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    20 小时前
  • 签到天数: 322 天

    [LV.8]合体

    发表于 2018-8-30 23:48:36 | 显示全部楼层
    估计以后从大城市收的税会更多地转移支付到三四线城市去。
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    该用户从未签到

    发表于 2018-8-31 01:03:57 | 显示全部楼层
    再厉害的利益集团,一旦危害到社会稳定,总是打得破的。


    从中国历史看,利益集团大到一定地步,只能要么是农民的屠刀来解决的,要么是鞑子的屠刀来解决的。从世界历史看,庞大到一定地步的利益集团也是靠内生的革命或外来的武力解决的。

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  • TA的每日心情
    开心
    昨天 08:42
  • 签到天数: 149 天

    [LV.7]分神

    发表于 2018-8-31 08:01:12 | 显示全部楼层
    宁南山象一只鹅。
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  • TA的每日心情
    慵懒
    昨天 00:22
  • 签到天数: 541 天

    [LV.9]渡劫

    发表于 2018-8-31 20:14:55 | 显示全部楼层
    他 描绘的理想城市格局简直就是权力分散不再集中,中央弱化的景象
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  • TA的每日心情

    13 小时前
  • 签到天数: 1029 天

    [LV.10]大乘

    发表于 2018-9-1 10:18:25 | 显示全部楼层
    宁南山主要的优点在于立足深圳,数据翔实;主要的缺点在,对海外工业化之后的城市兴衰没有体验,更没有研究,所以看法流于片面。
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  • TA的每日心情
    慵懒
    18 小时前
  • 签到天数: 720 天

    [LV.9]渡劫

    发表于 2018-9-1 23:56:00 | 显示全部楼层
    至于劳动者所得应该高于资本所得,这是一个美丽的梦想,社会主义和共产主义就是源于这个梦想,但到现在为止,还没有人提出可操作而能继续保持生产力发展的路径。


    这个梦想是不是被硅谷部分实现了?高科技公司,投资者拿股权,劳动者可以免费拿期权,工作一定期限后期权变股权,公司保持创新和活力。资本家和知识劳动者一起发财。硅谷之所以成功,这种分配机制上的创新功不可没,是对社会制度演化的重大贡献。
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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2018-9-2 01:22:03 | 显示全部楼层
    qyangroo 发表于 2018-9-1 09:56
    这个梦想是不是被硅谷部分实现了?高科技公司,投资者拿股权,劳动者可以免费拿期权,工作一定期限后期权 ...

    硅谷这是用技术入股,在本质上还是资本,不过不是传统上狭义的资本而已。大部分硅谷工作人员的股权只是小小的一部分,实际上是劳动所得的另一个形式,对控股没有影响。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-9-2 01:50
  • 签到天数: 222 天

    [LV.7]分神

    发表于 2018-9-2 02:08:32 | 显示全部楼层
    本帖最后由 锦候 于 2018-9-2 02:39 编辑

    宁的观点以前没怎么接触过,这次晨大介绍了几篇,怎么说呢,这个能力,我是指经济分析的能力还是差了些。
    他写的东西东西动辄几万字,好像很有料,但是,嗯,怎么说呢?打个比方吧,就是他一个爱好者,却把自己当成职业选手了,还是顶尖的职业选手。他的思路说的难听了是计划经济那一套,说的好听了是凯恩斯的国家干涉经济活动的改进版,只是这个干涉的广度深度和时间都有些太长了。

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  • TA的每日心情
    擦汗
    2018-3-1 22:43
  • 签到天数: 6 天

    [LV.2]筑基

    发表于 2018-9-2 16:35:42 | 显示全部楼层
    前半段类似林毅夫的比较优势理论,主要是讲国家或地区间的经济竞争的。
    后半段没看懂,不知道也没看出来揭示的是啥内在规律。
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    该用户从未签到

     楼主| 发表于 2018-9-2 22:39:14 | 显示全部楼层
    定风波 发表于 2018-9-2 02:35
    前半段类似林毅夫的比较优势理论,主要是讲国家或地区间的经济竞争的。
    后半段没看懂,不知道也没看出来揭 ...

    你是指宁南山的还是我的?
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  • TA的每日心情
    擦汗
    昨天 13:54
  • 签到天数: 526 天

    [LV.9]渡劫

    发表于 2018-9-3 17:13:03 | 显示全部楼层
    请教下晨大,评论宁南山提出的增加土地供应抑制房价的问题,说他的想法是饮鸩止渴的理由是什么?看您的意思是就是中心城区的地是有限度的,好的地段好的资源不会受供应影响的,但是个人直觉上还是认为假如放开供应后,不论地段如何房价肯定还是会下降的。
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  • TA的每日心情
    擦汗
    2018-3-1 22:43
  • 签到天数: 6 天

    [LV.2]筑基

    发表于 2018-9-3 21:44:46 | 显示全部楼层
    晨枫 发表于 2018-9-2 22:39
    你是指宁南山的还是我的?

    你俩的后半段都不太清晰
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     楼主| 发表于 2018-9-3 22:52:43 | 显示全部楼层
    定风波 发表于 2018-9-3 07:44
    你俩的后半段都不太清晰

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     楼主| 发表于 2018-9-3 22:59:33 | 显示全部楼层
    不懂中 发表于 2018-9-3 03:13
    请教下晨大,评论宁南山提出的增加土地供应抑制房价的问题,说他的想法是饮鸩止渴的理由是什么?看您的意思 ...

    我用中心城区只是做比方,想说明土地供应的增加是有物理极限的,不是政策想增加就可以增加的。而且边缘城区的房价降下来了,不等于中心城区也会被“拖下来”,而是会形成梯度,或者说金字塔。塔底越宽,塔尖越高。看温哥华吧,南Surrey到Whiterock的房价并不离谱,但不影响Vancouver proper的房价高企。

    点评

    多谢晨大,关键还是地段跟地段的不同。中心城区所拥有的资源跟边缘地区还是不一样的。  发表于 2018-9-4 13:17
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