别墅式住宅在中国有戏吗

晨枫

中国房地产继续低迷，有人建议：大规模推动别墅式住宅建设。理由很简单：在大部分人的心目里，豪宅的尽头是别墅，有刚需市场。

这说得没错，但是有一个大大的但是：想象中的别墅和生活中的别墅是完全不同的东西。

不用多说，在中国，买得起别墅式住宅的一定是“真有钱人”，他们也大多是某种生意人或者高层次职业人（professionals）。他们已经习惯于自己的城市生活方式，他们的生活方式并不“别墅友好”。

他们中的大多数未必豪富到可以在市中心盘下一块地，建造独门独院的豪华别墅。现在谈论的别墅式住宅在主体上必然是在郊外，甚至远郊。大中城市中心城区、近郊还适合建造别墅的地方，估计早都被高层住宅和办公楼、商业建筑占满了。再说，住别墅不只是为了独门独院，还不喜欢像住在井底一样，被周围的高楼围观。这只有远郊了。

这样一来，首先别墅必然在相对荒僻、清净的地方，周边很难有多少商圈。这些人有车不是问题，但到哪都必须开车就是不同的问题了。开车还有停车问题，不是到处有能找到停车的地方。这些地方很难有公交，自己不想开车就得打车。同样，打车的车资不是问题，必须等车有时候会是问题。在闹市打车回家可能容易，在家打车进闹市就没那么容易。交通时间则是逃不掉的。想象一下，在上海的话，可能也就青浦、松江、嘉定、宝山、金山这些地方还有可能开发大片别墅，但进出怎么地都是很长时间，不管自驾还是打车。偶尔几次没问题，每天的话就不一样了。

别墅有庭院景观的问题，要铺草种花。有人喜欢弄，挺好。但喜欢弄以和必须弄以维护外观，又是不同的问题。在中国不知道，在加拿大的话，很多地方有法规（bylaw），规定还挺多。自家草地没人管，草疯长的话，有人巡逻看见，或者邻居投诉，市里会派人来割草，然后给你一张大大的罚单。你想不交？那有无数法律手段等着你。北方冬天则有扫雪问题，要是有人在你家门前人行道因为冰雪而滑到受伤，医药和保险单是你的。

自家房子院子也没有那么多自主权。好一点的小区常有architectural control，外观大改需要经过小区管委会和市里的批准，前者管外观，后者管安全和城市规划上的合规。有时具体到围栏的样式、颜色都有规定。你自说自话、放飞自我了，小区的面貌一致就破坏了，损害人家的房地产价值，也看着扎眼。室内大改也要通过市里的安全检查。

所有维修更是全得自己管起来。没有东西是常年不坏的。住高层的时候，“找物业”；住别墅的时候，你自己就是物业。老实说，对于大多数中国有钱人，水管漏了，冷暖气坏了，电路坏了，找谁修都不知道，找到了也不知道怎么监工，完全交给人家既在质量上不放心，又怕被宰。如果工匠没有资质，日后房子失火、淹水等，保险可以拒绝理赔。

安全倒不一定是大问题。但孤门独院和高层小区的安全是完全不同的问题，一点没有准备貌似不妥。

还有灾害问题。台风、暴雨、洪水对钢筋水泥的高层建筑一般没有太大影响，对轻型结构（大多可能是木质结构）的别墅就影响大了。即使是砖结构，强度也与钢结构的高层不能相比。屋顶漏水、地基渗水、白蚁、蟑螂、老鼠、苍蝇卵，这些问题住高层不大会碰到，住别墅就不好说了。房屋如果地势低，或者排水不畅，大雨天可能成为低洼地，积水会导致地基下沉、开裂，麻烦更大。秋天屋顶需要清扫落叶，否则堵住下水管，来年就该屋顶漏水了。房屋地基周围地下的排水管要保持畅通，树根长过去扎破，以后容易排水不畅，局部地基长期浸泡容易造成地基开裂、渗水，以后麻烦越来越大。半地下层的贴地窗的围堰要周边防水、地下排水畅通，否则围堰里水积起来，直接从窗里倒灌。一次性的灾难天气有保险理赔，天长日久的地基开裂大多就要自己买单了。

真有钱的话，这些都可以包出去，不用操心。问题是，大部分“真有钱”的人并不真有钱，统统包出去还真花不起这个钱，或者还舍不得花这个钱；自己弄又没时间、没精力、没技能。到最后，本想延续高层里的“无忧虑”生活方式，结果揽来一大堆忧虑。

别扭就别扭在：愿意自己动手解决这些问题的人，一般没有那么多钱，连别墅式住宅的门槛都迈不过去。迈得过门槛的人，则既没钱请人打理，又没时间、没精力、没技能自己打理。说到底，现在中国的城市一族缺乏DIY的基因和技能，而别墅式生活是很考验DIY的。

别墅式生活还是不错的，但这可能是“你想象的女朋友和现实中的女朋友”相似的问题，要想好是不是真的要踏入这个围城。

有可能会拉动一波，但这一波是不是能持续，很难说。这还不是土地和造价的问题。

陈比尔

北美的house, 冬天扫雪夏天除草就会累死人，更别说因为人工贵，什么大小故障尽量要自己动手，活生生把人逼成了handyman。

晨枫

陈比尔 发表于 2025-8-4 12:57
北美的house, 冬天扫雪夏天除草就会累死人，更别说因为人工贵，什么大小故障尽量要自己动手，活生生把人逼 ...

问题就在这里：买得起house的人没有handyman的素质和心态，有handyman素质和心态的根本买不起house，所以这会是non-starter。

yanei

我觉得你是在以北美中产眼光来看中国上产生活了。中国人工相对房价来说算是很便宜的。买得起豪宅的完全可以雇个管家来替他头疼这些乱七八糟。要是有居家女（男）主人愿干且能干，这个主人就是管家。这其实也是老传统了。富贵如贾府，大管家也是女主人。当然有多少人能买得起豪宅是个问题。

我在上学时有个巴基斯坦同学，看上去也不像富二代。他说他妈妈在巴基斯坦家里整天可忙呢，要管理保姆厨师司机园丁等等等等。

中国中产不能干就是因为人工便宜。什么事动动嘴或者手指头就有人给他干了，为什么要自己动手。

semtex

没戏。中国人喜欢热闹。

陈比尔

晨枫 发表于 2025-8-5 03:30
问题就在这里：买得起house的人没有handyman的素质和心态，有handyman素质和心态的根本买不起house，所以 ...

但我觉得国内人工和物价的便宜很大程度上能抵消这些问题。比如现在住楼房的，有什么水电煤气或者家用电器的故障，要么叫物业的水电工，要么叫厂家的维修，非常方便，至于零配件就更不用说了。
国内的所谓别墅，和北美相比面积还是小，请人扫雪除草，考虑到国内的人工，不会太贵。而且一旦有一定的需求，马上就会有相应的服务商。
我觉得主要的问题是现在国内的住房实际上是供大于求，能买的都买了，买不起的还是买不起，现在百业凋零，让一部分有钱人从大房子再升级到别墅，经济上未必有能力了。
老百姓手上不是没钱，如何让他们放弃后顾之忧放心消费大胆消费，是个大问题。

晨枫

yanei 发表于 2025-8-4 14:42
我觉得你是在以北美中产眼光来看中国上产生活了。中国人工相对房价来说算是很便宜的。买得起豪宅的完全可以 ...

现在的问题不是国内的上产买不买别墅，而是中产。你看看多少中产有那么大的出手吧。

晨枫

陈比尔 发表于 2025-8-4 14:50
但我觉得国内人工和物价的便宜很大程度上能抵消这些问题。比如现在住楼房的，有什么水电煤气或者家用电器 ...

国内的别墅不比北美的小，因为都是二层或者多层的。北美有很多还是单层的。

国内人工便宜是因为服务对象相对集中。别墅这样的分散模式的服务价格会高很多。

能卖的都卖了，这没错，但现在在说的不是升级嘛，可以置换啊。大平层都买不起的，根本不是买别墅的料。

大黑蚊子

我来...举个栗子，上面这图是深圳一个著名的别墅区，东部华侨城天麓，半山豪宅，面朝大海，无敌风景
07年刚发售的时候号称中国十大豪宅之首，几十套货量被瞬间抢空
然而回家要开车走半个小时的盘山公路，点个外卖要自己去拿...这货从交房之后房价就稳定向下，再没有回头，哪怕是在烈火烹油的15年和20年，仍然是狗都不看一眼的板块

晨枫

大黑蚊子 发表于 2025-8-4 18:43
我来...举个栗子，上面这图是深圳一个著名的别墅区，东部华侨城天麓，半山豪宅，面朝大海，无敌风景
07 ...

图转不出来。

对，完全可以想象！中国人里有钱买别墅和真有心打理别墅、享受远离闹市的生活的人是两回事。

大黑蚊子

晨枫 发表于 2025-8-5 08:55
图转不出来。

对，完全可以想象！中国人里有钱买别墅和真有心打理别墅、享受远离闹市的生活的人是两回事 ...

调了下，现在应该可以了

晨枫

大黑蚊子 发表于 2025-8-4 19:13
调了下，现在应该可以了

哈，这上山下山半小时一趟，肯定劝退很多有钱人。

我这里也有一个地方，海边，特别漂亮，脚下常有鲸鱼出没，但离主要公路至少半小时弯曲的森林公路，最近的小镇至少40分钟，还常有动物出没，房子十多年都卖不动，说好的要配套造饭店、超市都没有实现。

住在乡下

有屋顶别墅的路过，市区商业综合体屋顶，无价也无市，住客20年前，非富即贵，订制别墅内部，外形统一

晨枫

住在乡下 发表于 2025-8-4 20:45
有屋顶别墅的路过，市区商业综合体屋顶，无价也无市，住客20年前，非富即贵，订制别墅内部，外形统一 ...

那不是别墅吧，那就是顶楼。比一般大平层更大，更高畅，有些直接把顶楼全部包进来了。

住在乡下

晨枫 发表于 2025-8-5 11:14
那不是别墅吧，那就是顶楼。比一般大平层更大，更高畅，有些直接把顶楼全部包进来了。

单体，无花园，独立专用电梯（在6楼）到地下停车场，屋顶电梯客梯出口对着物业保安值班办公室，货梯在设备间，4-5楼是大平层私人工作室（其中一家是模特庆典经纪公司），传统意义有花园独立建筑的，有70年产权的550万，一路之隔（150米），一套图纸，村里，集体建设用地的小产权280万，12万捐给村集体，8万给经手人。风景区边缘。

晨枫

住在乡下 发表于 2025-8-4 21:41
单体，无花园，独立专用电梯（在6楼）到地下停车场，屋顶电梯客梯出口对着物业保安值班办公室，货梯在设 ...

顶楼公寓很多都是有独立电梯的，只有顶楼住户共享，顶楼只有一家那就是独享了。

大黑蚊子

住在乡下 发表于 2025-8-5 10:45
有屋顶别墅的路过，市区商业综合体屋顶，无价也无市，住客20年前，非富即贵，订制别墅内部，外形统一 ...

你那个叫顶复，又称空中别墅
只要做好屋顶防雨和隔热，住的很舒服的

大黑蚊子

晨枫 发表于 2025-8-5 09:52
哈，这上山下山半小时一趟，肯定劝退很多有钱人。

我这里也有一个地方，海边，特别漂亮，脚下常有鲸鱼出 ...

所以我说，就算是有钱人别墅里雇佣了保姆和厨师，一样不耐烦呆在这里跟坐牢一样。。。

天麓当年开盘售价最高峰我记得是13万一平米，现在要是想卖出去得把这个1抹掉

还得看有没有冤大头上钩

蓦然回首

大黑蚊子 发表于 2025-8-5 08:43
我来...举个栗子，上面这图是深圳一个著名的别墅区，东部华侨城天麓，半山豪宅，面朝大海，无敌风景
07年 ...

这项目还在建设的时候我去过，甲方副总的电话现在还在我手机里。因为那地儿偏呀，路上没车，那小子每天头文字D，试图刷新从山顶到山脚下的纪录

大黑蚊子

蓦然回首 发表于 2025-8-5 22:37
这项目还在建设的时候我去过，甲方副总的电话现在还在我手机里。因为那地儿偏呀，路上没车，那小子每天头 ...

天麓开车到山脚下倒是有盐田海鲜街可以吃饭，味道还不错
附近也有万科的小区，大梅沙奥特莱斯啥的
地铁目前也修到了山脚下
依然没啥卵用...

不过我倒是觉得如果可以把某栋别墅长租下来装修成度假屋并附赠租车服务的话，搞不好还有变废为宝的机会，谁知道呢