中国城市面临洗牌

晨枫

上海的房价还在涨。在小区门口看看标牌，不标个百多万、两百万都不好意思打招呼。但个人估计，二十年后，中国城市要大洗牌，尤其是北上广。

北上广依然是中国重要的经济中心，人口还会继续集中，但老龄化也在加速。上海老城区里，还有大量老住宅建筑，有些是解放前就留下来的，外表和结构都不错，尤其是有些有历史价值的老房子。现在历史价值的定义扩大了，不一定需要有历史名人住过，所以这样的老住宅建筑其实很多。问题是，这些受到保护的建筑的居住模式变了。72家房客问题有所改善，但还是有好几家住在原来一个大家庭的空间内，有的在原主人客厅，有的在佣人房，睡觉没有问题，但厨厕就差强人意。要装个空调很不方便，买辆汽车要停车更是繁难。

还有就是80-90年代大量建造的新村住宅。这些被贬为兵营式住宅的简易住宅在那个时代解决了大量居民迫切的居住问题，是有历史功绩的。但这些建筑不光呆板、乏味，户型窄小，而且结构也不便改装，以适合现代生活。比如说，厕所很小，如果还有空间安装淋浴的话，几乎肯定没有地方安装洗衣机。很多人家的阳台封起来，当作额外的房间使用，洗衣机也装在阳台上。问题是阳台的下水问题解决了，但上水不便，常常需要穿越房间从厨房或者厕所引水。小区道路和空地是按照自行车年代规划的，停放汽车也是捉襟见肘。

这些老住宅还在继续发挥作用，从百分比涨幅来说，这些房子甚至得益最多，二十年前几万元买下的单元房现在随随便便就涨价十几、二十倍。但另一方面，年轻家庭只要有一点办法，大多离开这些老房子，搬到更加偏远的郊区新房子，这些房子宽大，舒适，适合现代生活。老城区内也有新住宅建筑，但价格高昂，而且新建的空间越来越缺乏，继续拆迁已经腾不出多少空地了。新城区在向松江、安亭甚至更远的地方延伸，这些地方以前是要坐长途汽车的。

现在，中环以内的老城区住宅以老式或者简易式居多，居民老龄化严重。还有就是外来民工，群租集中的或许就是中环和内环之间的新村住宅。

二十年后，随着城市老人的离去，年轻家庭迁回这些老房子（新村房子和72家房客的老房子）的可能性很小，大量老房子会闲置。民工和低收入群体会迁入。但随着服务对象群体的萎缩，民工也会减少。那时，这些城区就面临旧城区复兴的问题了。

内环以内的历史建筑应该不会动，逐渐由有钱人把整个单元买断，恢复到一门一家的初始状态。有钱可以任性，现代化改装的事情不用我们操心。问题出在80-90年代建造的大量新村房子。

一个可能是中环与内环之间大量拆迁改建，新住宅建筑重新向中心城区集中。考虑到新村房子存量大，单价已经很高，除非发生底特律那样的崩盘，即使出现大量闲置，拆迁成本也会很高，必然极大地推高新建住宅的成本，大面积实行的可能性较小。这样做的好处是道路、公交、商业设施是现成的，只要能造起来、卖出去，差不多是即插即用。

另一个可能是城市功能分散化。远郊新城区的建设和发展形成了新城，功能开始独立于中心城区。现在不比从前了，买个东西、吃个饭非要到南京路、淮海路。事实上，上海人已经较少到南京路、淮海路购物了。除非特别需要，比如非要到国际饭店摆婚宴，或者指定要到大光明看一场电影，或者一定要到培罗蒙做西装，日常生活实在是没有必要去挤这个热闹。事实上，除去象征性的“正宗”，很多名店已经开设了大量分店，提供与本部一样的商品和服务。松江这样的新城不仅足够满足基本生活需求，买车修车这样的高端生活需求也没有问题。第一人民医院松江分院的规模比本院大多了。大学分校已经形成大学区，中小学名校群也指日可待。工业和科技园区不是问题，如果能形成办公园区，那就真正独立了。这是可能的，湾区和硅谷就是例子，脱离旧金山独立发展。当然，这种独立发展不是老死不相往来，而是松散联合。交通足够便利了，真正独立既无必要也不可能。

第二种实际上是更有利的发展模式。80年代以来，中国城市建设界就对“大饼一块”的蔓延发展或着辐射式发展模式忧心忡忡。这不是中国人杞人忧天，而是根据西方城市化经验的合理推断。辐射式城市充分利用中心城区的优势，但也极大地放大了中心城区的缺点，首都成为首堵就是一个例子，现在恶性堵塞已经不是北京的专利了。狭窄的空间也衍生出卫生、交通甚至治安和社会问题。

大拆大建可以用现代技术缓解城市病，但治标不治本，而且对城市传统造成严重破坏。中国人已经吃够苦头了。中心城区要保持传统，必须改变思维，极大提高生活成本，以降低人口密度，提高居住和生活质量。没错，城市是大浪淘沙的地方，特别适合于优胜劣汰。但只有优胜而没有劣汰，城市就要得消化不良的病，久而久之，就要生癌。在某种程度上，现在香港的问题也是优胜而劣不汰，但这是题外话了。北上广得益于大量优秀的外地人涌入。不优秀的外地人生存不下来，或者回老家，或者转战别的竞争相对不厉害的地方，在那里，他们又是优胜了。这是优胜劣汰在起作用。但对于原住民来说，优胜劣汰的机制没有形成，也是优胜而劣不汰。外地人的不公感实际上也部分来源于此。老龄化是一个独特的机会，以后就要靠提高中心城区生活成本来加高门槛，房产税、遗产税都是提高门槛的方法。居住权是人权，人权是要尊重的，但人权的实质是平等而不是特权。没有绝对的平等，公开、透明的标准和人人可以通过努力而达到成功，这就是现实中最大的平等。高考不就是这样的吗？

另一个事情就是交通控制。中心城区通行证需要征重税，住在这里也是一样，与房产税同等处理。区外车辆像伦敦一样处理，上海牌照每次进出自动收费，外地牌照停车收费，全国牌照和信用系统联网后，也可以改为自动收费。对于苏州、杭州这样也有堵塞问题的邻近城市来说，也可以实现类似制度，限制车流。但松江、安亭、嘉兴、湖州等就可以开放过境，吸引人来。

上海的情况应该对很多城市都有典型意义。中国近三十年的发展是世界历史上的大事，将影响未来一百年甚至更长时间的世界面貌，解决好城市化问题是中国可持续发展的重大课题，一点不比能源、水源、土地、环保问题轻松。

隧道

齐的隆冬强 发表于 2016-1-7 11:13
对，车牌号不要摇号了，改成竞拍，谁出的价格高，卖给谁，这多好，一下子就从限制交易转成自由交易了 ...

也可以，不过前提是不能限制外地车进京。
外地发牌照的时候也没说只能本地跑。
其实最合理的办法是提高停车费，但是据说现在停车位都是私人的了。
提高停车费，政府没好处，就没动力。
理想的办法是，政府调整停车位的税率，这样停车位的业主也占不到便宜。不过就是收房地产税了。
收拥堵费也是个办法，但应该不分牌照都收。

齐的隆冬强

隧道 发表于 2016-1-7 11:04
一个是自由交易，一个是限制交易。两码事。

对，车牌号不要摇号了，改成竞拍，谁出的价格高，卖给谁，这多好，一下子就从限制交易转成自由交易了

隧道

齐的隆冬强 发表于 2016-1-7 10:36
按照这个原则，现行的房价机制也应该推翻，凭什么先买的人，买的那么便宜，后买的人就要承受这么高的价格 ...

一个是自由交易，一个是限制交易。两码事。

齐的隆冬强

隧道 发表于 2016-1-7 09:38
现在很多人呼吁废除摇号制度，说不公平，凭什么先买的小部分人享有特权，剥夺绝大多数人的买车权利。
按 ...

按照这个原则，现行的房价机制也应该推翻，凭什么先买的人，买的那么便宜，后买的人就要承受这么高的价格

隧道

田做 发表于 2016-1-7 00:18
这谈不上什么歧视，本来人也有高低贵贱的。否则为什么北京费九牛二虎之力摇的车牌和你河北随便上个车牌一样 ...

现在很多人呼吁废除摇号制度，说不公平，凭什么先买的小部分人享有特权，剥夺绝大多数人的买车权利。
按照民主公平原则的确有道理。
本来就是个懒政，烂政。

田做

这谈不上什么歧视，本来人也有高低贵贱的。否则为什么北京费九牛二虎之力摇的车牌和你河北随便上个车牌一样的北京道路使用权？很没有道理。

主要的问题是不患寡而患不均。有的人摇号前买的，有的人随随便便就摇到好几个号了。应该驾驶权要和本地的成本结合起来，用经济的方法来解决，比如，没有车位禁止摇号，不能买车。

日本和香港都是这样，挺好的。
而欲望是无穷的，听到口号中所谓的平等，平等，不过是换一种说法的抢劫，抢劫罢了。

定风波

隧道 发表于 2015-2-6 14:41
脑残规定。明显的歧视。
外地车都是去办事的，而且都是值得办的事。
想控制，提高停车费就好了，车总归要 ...

但是你不能忽视的一点是这些限制外地车的都是等级相对较高的城市，来办事的大部分都是不得不来的，是求着这里的单位办事的，并不是平等的往来，所以人家有底气这么干，不怕影响本地人利益。在有行政优势的情况下，优势方主动出台的涉及到外地人的任何政策都不可能有公平的。国家应该对这种涉及到歧视的法规条文进行立法限制，否则无解。

finalgod

主要是产业带要转移才成，否则卫星城建不起来，现在深圳的龙华和宝安中心区天天要到市中心上班，交通塞得一塌糊涂。

晨枫

潘一刀 发表于 2015-2-11 22:52
"国内视欧美，以及世界各国的悲惨经验而不顾，结果不出所料的又掉进了前人的坑里" 特别同意这句话。

小 ...

人不吃点大亏，不会承认落到别人头上的事，也会落到自己头上。看看走路乱穿马路就知道了。乱穿马路不安全，但是呢？不是不知道，而是不相信会落到自己头上。

潘一刀

水风 发表于 2015-2-8 05:19
我以前曾经在西西河跟人讨论过这个问题，既然晨司机又提起了，就再说几句好了。

很明显，国内视欧美，以及 ...

"国内视欧美，以及世界各国的悲惨经验而不顾，结果不出所料的又掉进了前人的坑里" 特别同意这句话。

小时候学政治学，说的资本主义国家经济危机宁可把牛奶倒了也不给穷人喝；小企业主资金链破裂后无法还贷的窘迫；工业对环境的伤害，同时信誓旦旦的宣称不走先污染再治理的道路。结果呢？不是所有的事都重来一遍。

晨枫

水风 发表于 2015-2-11 12:53
多伦多的我不了解。纽约的Greenwich的地理条件还是很不错的，临近中国城，小意大利，和华尔街，更不要说 ...

这是确实。老城区复兴还是有特色的老区有戏，哪怕是老工业区都比“工人新村”有戏。

水风

晨枫 发表于 2015-2-11 23:44
这是典型的老城市中心区urban revival的问题，有些城市做得还不错，还是扭转了，像纽约的Greenwich、多伦 ...

多伦多的我不了解。纽约的Greenwich的地理条件还是很不错的，临近中国城，小意大利，和华尔街，更不要说纽约大学的本校就在那里。再加上这里的百老汇大街向北走到剧院集中的中城还是非常方便的。纽约市聚集了大量的艺术家和戏剧工作者，这批人还算是体面人。所以，附近有足够的资源可以让这个社区复苏起来。但是这大概是我们所知道的几个城区复兴的个例吧？大多数的城市社区，一旦堕落了，就再也没有可能会回来。

我所担心的是国内居民小区的单一性，几乎所有的都是一个模子刻出来的一样，就是一群人暂时居住的地方。一旦沉沦，因为没有不可替代性，除了交通方面，别的都一无是处了。那就再也回不来了。

晨枫

outman 发表于 2015-2-11 08:55
长远看了, 西部地区城市群会不会超越珠三角? 20年, 30年后?  陆地丝绸之路 繁荣以后? 东南亚高铁畅通以后? ...

难说，要看丝绸之路和东南亚高铁是否能超过传统的海路了。另外，东部地区形成的惯性也不容易克服。

晨枫

水风 发表于 2015-2-7 15:19
我以前曾经在西西河跟人讨论过这个问题，既然晨司机又提起了，就再说几句好了。

很明显，国内视欧美，以及 ...

这是典型的老城市中心区urban revival的问题，有些城市做得还不错，还是扭转了，像纽约的Greenwich、多伦多的Queens和King Street等。关键不是大拆大建，而是保留特色，但城区的性质还是变了，这些复苏街区大多是给没有孩子的年轻但相对富庶的人住的，有了孩子后还是会搬出去，到常规的suburb去。

outman

长远看了, 西部地区城市群会不会超越珠三角? 20年, 30年后?  陆地丝绸之路 繁荣以后? 东南亚高铁畅通以后?

outman

长远看了, 西部地区城市群会不会超越珠三角? 20年, 30年后?  陆地丝绸之路 繁荣以后? 东南亚高铁畅通以后?

daxiang

隧道 发表于 2015-2-6 23:30
对。只要肯付本地高昂的停车费和油费，为本地收税做贡献。就是本地车的待遇。这样还没歧视。多好一件事。 ...

这个事情上海比北京强多了。。。

水风

我以前曾经在西西河跟人讨论过这个问题，既然晨司机又提起了，就再说几句好了。

很明显，国内视欧美，以及世界各国的悲惨经验而不顾，结果不出所料的又掉进了前人的坑里。

因为城市规划脑残，导致布局不合理；从而导致交通拥堵不堪；而交通的拥堵，又导致了进远郊的房价的悬殊；远郊房价的停滞，导致了这些小区内住户减少，进而导致旧城改建的问题；而近郊和市区的房价过高，导致房地产商的无序流入，加上政府的无能（有可能是故意的），造成了新住宅区再次向城区集中，但很显然，过高的房价抑制住了购买，而入住率的低下反过来又继续抑制住宅的出售，最后一边是大批继续城区房子但是买不起的，一方面是大批闲置的或者卖不出去的房子。接下来就是地产商破产拍卖，但已经购买的住户坚决抵制低价出售，于是还是卖不出去。社区的破败会伴随而来高收入住户的逐步离去，而空置的房子就是吸引犯罪的最好的温床。犯罪率上升会加速高收入者的离去，当这个达到一个界限，所有的理性买家都会逃离。然后就是无业游民和各类低收入者逐步进驻，最终导致整个社区堕落，然后逐步演变为贫民窟。如果我们看看芝加哥市区几个破败的住宅区的历史，在未来的二十年内，这种现象很可能会在京上广重演。

关于如何制止这种问题，前人出版了无数本论著。最主要的思路也有六七种，妖道就不在这里作综述了。

这些，应该是任何一个城市规划专业的必修的历史课。可全国上下，无一避免的往这个坑里跳，我只能说，呵呵。

维尼要追溯责任者，希望可以至少在新城设计的时候能够减缓一下这种趋势。

说起这种事情，真是让人痛心疾首啊。还有环境问题，还有教育问题。好的不学，坏的学的青出于蓝而胜于蓝。

晨枫

隧道 发表于 2015-2-7 09:56
不免费收费也行。现在小区里的车位都是另外收费的，地面和地下收费还不一样。
不行政府再给补贴呗。建了 ...

这和把地面道路开挖到地下、减少拥挤与噪声是一样的思路，关键在于钱。地下工程（尤其是隧洞式开挖）比地面工程耗资大得多，想想地面上住房的面积单价，就不难想象地下停车位的造价和收费了。在建设的时候一起大开挖的施工成本要低得多，所以新区肯定应该考虑，是不是免费配置车位另说。当然，“免费”可能实际上是包括在单元售价里了。