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中央出手组合拳,股市大涨,据说房市也动了一动。不过这波涨势能延续多久,还有待观察。政策的重点也不是房市,是否最终影响到房市不好说。$ l3 y0 P3 I( j9 }5 ]
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房地产市场依然总体低迷,对经济造成很大压力。不少经济学家提出,中央或者地方政府出一笔钱,接盘滞销房,转为低收入群体的廉租房。一方面,这为房地产公司和被房地产投资套住的公司、个人解套,解放的资金进入消费,拉动经济的正循环;另一方面,这解决了低收入群体的住房问题。
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唯一没有解决的是这笔钱从哪里出、怎么还的问题。" v) e9 G1 z. W$ J* _8 v* t
1 J( N4 d1 I' ], D6 F1 O谁都说不清有多少滞销房,估计在万亿级。难怪经济学家的呼吁从2万亿起跳,“10万亿都不多”。真是吓死胆小的,撑死胆大的。6 S) T& ?6 ?' p) a/ j! o
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地方政府没钱了,尤其是滞销房严重的三四线城市。北上广深有钱,但北上广深的滞销房问题不严重,全面放开在逐步推进,全面放开后依然滞销,再谈怎么办的问题,现在操心为之过早。但很多三四线城市陷入死循环。大量滞销房使得地方经济负担沉重,缺乏发展使得人口流入放慢甚至流出,进一步抑制经济发展前景。
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中央举债,向地方注资,这是一直在说的事,但也是一直没有在做的事。无他,中央要地方长点记性,学会一点财经纪律性,不要老实惦记着中央会接盘。另外,中央的负担也很重。+ K) J# w0 F( G# z8 F6 |
u( E! @8 |3 |/ g最终,不管是中央借钱,还是地方借钱,要政府接盘,肯定是需要借钱的。借钱就要还。
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现在有一种“超长期国债”的说法,好像把还债周期极大延长,债务就不愁了。怎么可能!9 G; n( s" F, Q
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债务极大延长,意味着很长时间里偿还的只是高额利息,根本触及不到本金。最糟糕的是,如果到了需要超长期债务的时候,借债肯定不是“今天”的事情,“明天”、“后天”还要接着借债。以为借债只是“今天”的事情,那都是想多了,或者说想少了。但超长期债务叠加起来,财政支出很快就被利息支付“淹没”了,正常政府开支被大量挤占,而债务本金根本没有触及,这才是国计民生崩盘的捷径3 r) Y `! o7 N8 h) u( C7 |+ Q3 a* B3 g
. f4 }' L8 q9 D e4 X7 ~) k5 n; u借新债还旧债也是一样,最终要借两笔债,一笔用于还旧债,一笔用于填新窟窿。
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美国财政就是前车之鉴。
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有人以2008年的4万亿略超过当年GDP的10%为例,证明今天大放水10万亿也还不到GDP的10%,因此没事。这是活糊涂了,好像4万亿是赏心悦目的好事一样。这在当年是必须,但也遗患无穷,今天还在擦屁股。鼓吹今天大放水10万亿的既蠢又坏。; d7 f8 W, v$ D" I7 Z2 N
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关键还是要量入为出,收支平衡。% b: u5 ~8 h$ m* [
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现在提出要反循环操作,但反循环必须是短期的,问题正在这里。经济低位的时候,反循环借债刺激;经济高位的时候,谁都不肯破坏来之不易的“大好形势”,只会继续高歌猛进,只是少借债而已,但减支还债是谈不上的;直到下一波经济低位,再度举债。这样下来,最后走上的是一样的债台高筑的老路。真的要反循环,需要比简单的量入为出更加坚强的财经纪律,很少人能做到。
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7 \% S- K# F0 E. b另一个问题是廉租房。
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廉租房在概念上是好的,但在实施中很容易走歪。
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3 Q# A+ a% ]0 |0 Z, Z' p廉租房必须与商品房有足够的价格差异,否则没有意义。现在的滞销房是按照商品房的规格建造的,这对低收入群体是福音,但对于商品房交易是坏消息。要么商品房降低到足够与廉租房竞争,要么无人问津,两者都对正常的房地产市场是极大的干扰。
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如果政府接盘以新房为主,这个问题更大。大量城市“老破小”二手房立刻崩盘。现在“老破小”小区还有坚挺房价支撑,到了价值崩盘的时候,好比把过去几十年通过拆迁而实现的城市改造一下子逆转,这些地方很容易形成海量的社会问题。
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廉租房还需要与政策挂钩,对低收入群体严格定义,防止滥用。相关的反腐问题之大可以想象。0 H4 ^2 d3 T3 N( y
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但定义为低收入群体对这些人的社会地位有影响。无数社会学研究也表明,低收入群体“扎堆”居住、学习、工作容易造成“贫民区现象”,带来长期、深刻的社会问题。新房子也能形成贫民区的。* [3 `" h9 @- v
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另外,大量涌现的廉租房肯定对房地产市场造成强大打压,“接走”一批滞销房后,反而制造出一批新的滞销房。这样一波波下去,房地产市场最终尸横遍野,斩草除根了。
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: x1 ~9 a6 G0 ?) u还有一个大问题:最需要廉租房的北上广深并没有太大的滞销房问题,存在大量滞销房的三四线城市并无大量廉租房需求。这样的地理错配是没法用政策解决的。: {# [5 J# }5 r) N
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城市化依然是中国下一波发展的主要动力之一,中国下一波城市化的重点在于三四线城市,但本来低廉的购房和生活成本和良好的发展机会、交通条件才是吸引力,大量廉租房反而抑制了本来有可能自然形成的正常房地产市场。$ h8 X. i F! g/ |. I, s
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新加坡的经验很多人津津乐道,但新加坡是在廉租房-商品房二元体制的框架下建设起来的,上面这些问题在设计层面上就得到解决。中国现在是把廉租房-商品房二元体制作为解决当前滞销房的办法提出的,基础不同,实施的结果自然不同,不宜照搬。8 d9 z; W9 c7 j) `. i
# d ] u. Q3 K# s- S# u尽快解决房地产滞销房问题成为全国人民的焦虑,但地冻三尺非一日之寒,解冻也不能指望一蹴而就。
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9 e* ^% w( o7 p/ }$ E7 y8 n新造廉租房是不错的主意,但政府出手将现有滞销房大量转为廉租房可能不行。 |
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