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发表于 2012-8-27 17:40:33
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“通往地狱的路是好意铺成的”. N! |5 c- D2 M5 Q0 t! }
4 P: V, c5 C1 n& C3 G" t5 g% b对那些一口咬定这次危机完全是“自由市场“彻底失败的人来说,可能忽视了一个简单事实:过去三十来年,美国国会和行政部门为“按揭贷款”问题通过了一系列规章、法律、拨款、税收、激励等,仅仅在101届国会的1989-1991两年间,一共有380部法案中含有“按揭贷款”条款,形成了一个针对住房贷款的庞大、复杂、有时相互矛盾的政策环境让监管者自己无所适从。而管得过多,恰恰是管得不好的原因,而非很多人声称的那样因果倒置。
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/ l/ S* ?+ w n; d; H8 R在“居者有其屋”的伟大理想的旗帜下,美国政府通过了一系列法律限制放贷机构歧视申请人、给中低收入者补贴帮助,为解决美国特有的种族歧视的巨大挑战做出了重大贡献。但与此同时,在“公平住房”的口号下,在帮助中低收入家庭买房的良好愿望下,很多法规对住房和贷款市场的干预程度和方向越来越多,解决了一个问题却制造另外一个更严重的问题,为次贷市场的崩溃埋下另一颗炸弹。下面只是一部分法案的样本,包括:$ ~- a) W! k- L2 c
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住房贷款法案 立法时间 立法用意
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$ k3 B* U9 e! s, u《国家住房法案》 1934 旨在改善房屋和贷款的可承受性,减少银行没收居民的住房,1965年修正创建了联邦“住房和城市发展部”。
& x0 H* |5 W* q( N2 i( M《公平住房法案》 1968 在房屋的销售、出租、融资、和居住等住房有关交易问题上,禁止歧视不同种族、肤色、宗教、性别等" r0 O, X; i0 b' h. w8 `
《诚实放贷法案》 1968 保护消费者在放贷交易中的利益,要求放贷者充分披露放贷安排的关键条款以及所有的成本) d1 ^! p. ~, a" ^1 p- Z# E9 Q
《住房和社区发展法案》 1974 在接受联邦住房和城市发展部的财务补助和拨款上禁止歧视不同种族、肤色、宗教、性别等. `: p Q4 n! ]$ H+ Z. ^, d4 c4 w6 C
《住房按揭信息披露法案》 1975 要求放贷机构披露贷款数据,以判断如何分配公共投资、金融机构是否满足社区住房需求,是否存在歧视;
, E1 q' j+ ~6 M+ z' A* M《社区再投资法案》 1977 针对贷款机构对少数族裔的歧视,此法要求银行必须满足所处的“整个社区”的信贷需求; 3 z# i; Y0 P9 ~6 E1 T- P: B$ p
《第一套住房购买人补助法案》 1989 要求住房和城市发展部建立国家示范计划,为无首付款的中低收入者买第一套住房时确保按揭贷款;% b: x N7 `" ?0 U
《防止住房按揭贷款收费过高法案》 1989 修正《国家住房法案》,限制最高利息支付额,如果这种按揭是住房和城市发展部保险的按揭;
: e! @" M5 \ k1 ~1 H《住房和城市发展部改革法案》 1989 增加贷款申请程序的竞争性,为低收入人群更换贷款再融资提供条件;$ ^6 e9 T9 I+ j6 U" V) l
《房屋购买着和租住者减负法案》 1989 改善第一套住房的可承受性,发展低收入人群租房;. z/ i7 d n5 _! e+ r, R M
《住房机会区域法案》 1990 取消修复和新建中低收入人群住房的立法和行政障碍;
/ e( p" x4 F9 @: P5 X+ C$ \1 I《住房和城市开发责任法案》 1989 防止滥用住房和城市开发部补助筛选程序;) h7 P0 I$ P) U* c3 O: J7 p8 P
《为低成本住房而循环存量资产法案》 1989 授权住房部向各州拨款,建立基金帮助中低收入买房和租房人;
6 o) ~; C' w/ G4 B% g9 d% ]《低收入住房信贷法案》 1989 修改1986年的《国税法》来改进低收入住房信贷有效性;
4 O; Y, ?" K* c7 C2 x) J《低收入住房保护法案》 1989 / _! `4 ~2 r S2 w. e
《购房承受力法案》 1990 通过给州和地方政府提供拨款和补助,为低收入和极低收入的家庭提供可以承受的、体面的住房
! \5 y( ~. U7 _4 F《全民住房所有权和机会法案》 1990
+ k: x; l3 Q) D《公平借款执行法案》 1990 修正《信贷机会均等法案》和《住房按揭贷款信息披露法案》0 } v: h) n# }, v G6 c$ g
《住房和社区开发法案》 89年90年分别修正8 q# w' c; Q% w8 l
《社区按揭信贷机构问责法案》 + d7 \" {+ M: j6 g) N9 M
《住房所有权协助法案》 1989 为第一次住房购买者或者其它目的授权发行某种按揭贷款;
- l; z3 s2 j, v3 s《通过汗水获得住房权益法案》 1989 这一法案授权美国住房和城市发展部建立国家示范计划,为住房开发机构提供拨款购买被废弃的空房屋并修复改造给无家可归和低收入的人群居住;" Q- f3 W7 @) @( l1 R% m
《公平借款监督和执行法案》 1989 要求信贷机构,整理并公布按揭、商业贷款信息,用来评估是否做到了对所有人贷款一视同仁,没有歧视;
3 g! |: ^, K) a, O G5 L2 Q c5 k《联邦住房企业财务安全法案》 1992 要求住房和城市发展部(HUD)确保两房公司设置年度住房贷款目标,并监督其执行;
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- b# Z: d6 S: ?! V* J5 O在国会立法的要求下,美国政府支持建立了房利美和房贷美公司,用来提供融资,购买按揭,证券化贷款,支持了美国近一半住房贷款。尤其是在克林顿到小布什时代,美国住房和城市发展部(HUD)不仅放松对按揭贷款的要求,而且2004年HUD不顾其研究人员关于贷款违约的警告,把“承受得起的住房”目标从50%调高到56%,2005年HUD要求两房为收入低于当地中位数水平的借款人提供至少52%的融资,另外要求两房把12%的资产作为“特殊的承受得起”的贷款,提供给中低收入人群。两房在这些政治目标的压力被迫扩大商业活动,2002年-2006年,两房每年购买的按揭贷款从380亿增加到1750亿。次级贷款的生成每年以25%的复合增长率猛长,导致9年的时间里,次级贷款总量增长了接近10倍。2 \+ x# S& _/ }1 Q6 D
, w! p7 o2 U% D# f {政府不适当的管制方式实际创造了对次贷产品的需要,政府鼓励房利美和房贷美把钱投资在MBS一类的证券上以提供流动性。由于类国有企业隐含了政府的担保和支持,扭曲了市场信号,导致投资人对所购买按揭贷款产品的风险误读。大量的货币市场基金被法规要求只能持有AAA评级的证券,而房利美和房贷美可以发行大量的有高收益率的AAA债券,既满足了监管机构的要求,而且能获得高回报。很多基金管理者其实意识到这些证券的风险,但认为最糟糕的时候政府一定会介入买单,也就完全摧毁了基金经理自己对风险负责的机制。诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼认为,由于两房这样的企业,挣钱的时候投资人和管理层获利,而危机的时候却是纳税人掏钱拯救,“利润被私有化,而损失却社会化。”
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而事实发生的正是如此,两房在2008年直接拥有或者通过按揭资金池担保或发起了5万亿美元的住房按揭贷款,是所有住房贷款的一半左右。而它们的资本金一共1140亿,这样的杠杆比例非常高,当市场恐慌其是否能够兑现其担保和承诺时,联邦政府被迫使用纳税人的钱,承诺注入2000亿美元的资金,把两房至于政府代管之下。" X* D" M4 Y" W! P* m& ^* N( i( g
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