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本帖最后由 晨枫 于 2024-10-10 17:32 编辑 # T# G. ?- i# N( `; C5 d, M
: H+ h2 O- J' ~7 X: X3 W9 T6 h这篇文章有意思。* x! w8 O7 u* \/ U* o
; u* J& x2 f7 H1 thttps://www.zaobao.com.sg/forum/views/story20241008-4969202& |3 D x6 T' M. O
: d$ S* N* A- E7 C! r2 z先不评论,其中的一些数据有意思。7 c( C& g& Z. U k
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1、到8月末,商品房待售面积7亿3783万平方米,同比增长13.9%。其中,住宅待售面积增长21.5%。0 q4 B1 R- e. P; M) k1 `0 i& s& y
0 i# |$ [+ o$ k! L& ?以每户3人、每套100平计算,7.4亿平方米的待售面积相当于740万套房子,涉及2000万多一点的人口。对于14亿人的中国来说,其实也没有多大的事。但以全国房屋每平3万计算,这就涉及22万亿人民币了,这又是很大的数字。这也是政府财政接不了的盘。
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; s9 y. f/ K8 m. Z8 g2 M9 i2、联合国房价收入比指数是3至6,即居民购买一套满足基本生活住房,只要花三年至六年收入就足了。目前中国一线城市房价收入比都在30以上,南京、杭州在27以上,连成都和武汉都在18以上。
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6 i0 M8 s3 }6 ~* j, U考虑到世界平均储蓄率在25%左右,中国则是45%左右,这可以看作实际生活开支的差别,包括不同生活习惯导致的开支差别。不知道是否可以把联合国的房价收入比直接折算?那中国的“合理”的房价收入比应该在5-10?& T7 r4 Z, d' m
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即使往高值算,中国的一线城市房价收入比都达到“合理”房价收入比的3倍。要么收入增加到3倍,要么房价降低到1/3。 ~" t4 y) f, o4 }# k
. Q9 d' X' M9 K5 h房价降低到1/3肯定是不行的,那收入提高到3倍呢?假定收入于人均GDP直接挂钩,当年中国人均GDP约12000美元,4000美元是在2010年左右。也就是说,按照过去的发展速度,需要15年能将收入提高到3倍。5 Q& I9 m. t5 `, m
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当前经济发展速度降低了,但按照中国人的秉性,可能也不需要到房价收入比为10的时候才能见到房地产复兴。两相抵消,可能房地产需要15年才会回归正常?
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$ ?! Z7 `, S/ f6 o8 C& R8 ?3 I4 k) y( v这当然是很长时间,但房地产走到现在这样的困境也花了至少那么长的时间。
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5 C% \' K8 w1 ^' u. Q5 i# `8 a) e没有2010年中国平均房价收入比的数据,感觉那时的房价收入比不会比现在好太多。但要是能找到上一次房价收入比在10左右的时间,再对比那时的房地产情况,可能会很有意思。
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但是,当前的股市暴涨可能是另一个必须考虑的因素。% D; S$ N ]( }, C
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股市与房市没有必然联系,但中国股市暴涨,引来外资涌入。美联储降息也释放了大量美元资产的外流。在全世界都“闻风不动”的时候,中国股市的暴涨成为大洪水中的洼地。这对美国资金尤其难受,美国已经禁止“国有”养老基金投资中国,在这波暴涨中,半导体、医疗也是热点,又是美国“禁止”投资的领域。但这是垂在眼前的金苹果,怎么办?怎么办?
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资本闻到钱味,永远有办法前来,就看华尔街的“创新思维”吧。
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水涨船高,rising water lifts all boats。& Z9 L5 p6 s5 X
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“绿金”会流入久旱的中国房地产市场吗?会间接帮助中国房地产止跌回稳吗?这是有意思的问题。 |
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