中国的房价还有救吗

晨枫

中国的房价是人们的心头大患。事到如今，即使捂着，房价不再暴涨，也有无数年轻人在犯愁，不知道要到哪辈子才能买得起自己的房子。但房价只要跌一点，不知道有多少人会生无所恋，因为身家都扑到房子里了。房市已经成了中国的病了。中国的房价还有救吗？

中国房价走到今天，是地价的问题。房屋建筑本身的造价没有多少，但那个地价一加，什么房子都成天价了。同理，相同的房屋在三线、四线的话，地价接地气，房价也就接地气。都是地价闹的。那政府大量供给土地，压低地价，问题就能解决吗？不能，关键在于土地财政。

出卖土地使用权是地方政府财政收入的重要部份。政府是要为老百姓做事的，做事是要开支的，开支是要有来源的，这就是税收。税收是政府执政的经济基础，经济基础决定上层建筑，在这里也是一样的道理。

政府税收有几个大的来源：
1、        个人
2、        工商
3、        土地

中国的个人税是很低的，与北欧、加拿大等国家不能比。美国的个人税低，但通过其他方式征回去了，像医保、房地产税、销售税和各种levy（也是一种税）等。中国的工商税较高，但这可以用亏损、营业支出等抵税。中国没有销售税。居民的房地产税是象征性的，与房地产价值脱节，实际上可算没有。但政府的日常开支、投资拉动是要有来源的，这来源的很大一部分就是土地。

浦东开发时，所谓中央给政策，无非就是容许搞土地财政。浦东通过规划和营造期望，在出售土地使用权中聚集了启动资金，在初见成效后进一步开发，营造更高的期望，聚集更大规模的资金。就是这样水涨船高，造就了今天的浦东。

说起来，这有点庞氏骗局的影子，但集资还就是这么干的，否则天上不会掉资金下来，中央也没有资金可给，外资更是靠不住，那是进场捞一把就走的。

浦东的开发已经过了初始阶段了，现在已经很规范化了，不再有这样的庞氏骗局问题。问题是土地财政成为主要来源后，要摆脱就很难了，对各地都一样。

开发的目的是发展经济、提高人民生活水平。但人民生活水平提高后，用工费用上涨，物价随之上涨，最后水涨船高。这不是说弄到最后只是数字游戏，数字涨上去，在实物层面什么都没变。几个循环下来，生活水平、经济水平确实是提高了，但物价也确实上涨了，“钱不值钱”了，即使政府服务一点不增加，政府开支也必须随之上涨，而事实上政府服务是一直在增加的。

由于中国还只有个别地方有象征性的房地产税，房地产的价值与房地产税基本上是脱节的，大体可看作实际上没有房地产税，政府收入中的土地部份可看作只有出售土地使用权这一部分，没有房地产税这一部分。

土地使用权的费用也可看做税收，只是在出售时一次性收取的，以后不再收取。另一方面，政府开支是常年不断的。也就述说，政府通过土地使用权的收费是一次收取，但要用于从今往后N年的政府支出，这个N不是5年、10年，甚至不一定是70年。中国政府承诺土地使用权会无条件续签，但没说是有偿的还是无偿的。如果到期有偿续签，还可以再收一次土地使用费；要是无偿的，就只有等土地上建筑物的再生周期了，换句话说，只有同一片土地再次拆迁新建，才可能再次收费。对于现代钢筋混凝土建筑来说，要等到危房重建，恐怕100年都不止；要等到规划更改拆迁重建，这就没谱了。

土地价格是在不断上涨中的，政府开支也是在不断增加中的。新出售的土地使用权在当时是公平价格，足以支付当前和若干年里的政府开支，但几十年后就是不合理的低价，根本不足以继续支付政府支出。政府只有继续以更高的价格继续出售新的土地使用权，涨价最终转嫁到高企的房价。即使这样，在住房建设放慢，或者土地供应枯竭，或者经济增长放慢的时候，击鼓传花就玩不下去了。不改革的话，生活水平提高幅度越大，政府开支越大，房价必然上涨越快。这是无解的。

要打破房价的恶性循环，有几个办法：
1、        打破对土地财政的过度依赖
2、        打破片面从出售土地使用权收取费用的土地财政
3、        让市场戳破房价泡沫

要打破对土地财政的过度依赖，首先需要改革税制，推动个人税和消费税，增加税入来源，同时降低工商税，鼓励投资和扩大就业。应该避免在生产和流通的每一个环节都在税收上“层层盘剥” ，原料和服务中的税款在营收中抵扣，进一步降低工商税负，只在消费端收全额销售税。居民应该实行所得税制，所有人都必须申报个人总收入（包括工薪、售卖、写作、房租、投资、股票、利息等），实行递进税制，避免多头收入和灰色收入的漏洞。在某种程度上，这并不增加税入，只是把部份原来从工商税里间接征收的改为从居民个人收入里直接征收。肯定会有偷税漏税的，肯定会有琢磨法不责众的，但抬头看看反腐的力度，想想大数据的威力，想抓逃税，就没有逃得了的。这不是没事找事，而是税收公平化、透明化的重要举措。这是另外一个话题。

要打破土地财政的怪圈，必须实行房地产税制度，税率与房地产价值相连，比如说，年税率为房产价值的0.5-1%，随行就市。这才有可能使得土地价值为地方政府提供可持续的税入。房产价值以就近相近类型、相近面积、相近年代、相近装修水平的房子的平均售价为基准，加上通胀调整。容许业主对不公平估价申诉，但房产估价是公开信息，估价下调对卖方时的定价不利，这是制约。

要弄虚作假，偷逃房地产税的话，比照上述个人税。赖税不交，政府有权拍卖抵税。搞虚假房主，只要交税，不来追求；赖税不交，不管用什么名字，拍卖抵税。用虚头八脑查无此人的假名注册的，照拍不误，拍卖的同时法院公告，真实业主自己来认领剩余所得，否则由法院冻结代管，过期充公。拍卖所得返还房主的，还要按照个人所得税再征收一次。不过按照惯例，本人居住的住所（以报税地址为准）可免所得税和增值税，投资房产则必须征收。

这也是避免有人囤积空关房产的办法。问题是，这对已经通过高地价预付的人不公平，对已经拥有城市黄金地段但并非高质量房产的老居民也不公平，甚至危害他们的居住权。

可能需要走很长一段时间的双轨制。只有对新批售的土地上建造的房屋收全额房地产税，现有房产不征或者少征。同时，不再有预付未来税入的考虑后，新批售的土地价格可以大幅度调低，降低新房售价，补偿房地产税，并通过下行房价对现有房产形成下行压力，有力控制房地产价格的涨势。

对于买家来说，年复一年的房地产税是个负担，还会随市价上涨，但毕竟眼前买房的一次性负担大为下降，还是很值得考虑的。

对房价的另一个下行压力来自城市里大量在70-90年代建造的简易公房，也称新村房。老城市中心区的住宅有三种类型：

1、        高质量、有历史价值的老住宅
2、        高质量的新建住宅
3、        低质量、高密度、70-90年代建造的公房

历史老住宅的数量有一些，这些不可能再拆迁了，今后会被有钱人逐渐买走，恢复一门一户的原有格局，装修和居住质量低不了。这是有钱人的事，不用我们操心。高质量的新建住宅都是天价，也是有钱人的事，同样不用我们操心。但上海城市中心区的边缘和近郊有大量新村房子，其他城市也相似，这才是问题也是机会之所在。








这样的高质量传统住宅好解决，会恢复一门一户的格局，但这是有钱人的事






这样的低标准简易多层住宅就比较麻烦了

这些多层住宅建造标准较低，款式老旧，很多方面已经不适宜现代生活方式了。比如说，厨房很小，卫生间缺乏放置洗衣机的位置。很多住户各显神通，自行改造。有些改装还容易，比如自己加热水器、外挂空调，有些就不容易了，比如洗衣机的位置。先天的局限有些很难回避，过度改造还影响结构强度，这些建筑的承重墙常常位置不合理，但轻易敲掉是危险的。另外就是停车。当年规划有足够的自行车停车位就是考虑周全的了，汽车停车位是根本不考虑的问题，现在都成问题了。还有就是电梯。5、6层楼对年轻人不是问题，年纪大了，上下楼就不方便了。外装电梯有很多问题，现有楼梯井最便利的电梯上下不是在楼层高度，而是层间半高，还是要走半层。好多了，但老人需要轮椅进出的话，还是不行。

随着时代的变迁，这些当年抢手的“急造住宅”现在占据了宝贵的地段，密度高，容量大，房价已经涨上去了，成片拆迁基本上没有可能性，但居住质量不高，改造无望。另一方面，随着时间的推移，周围的公交和商业已成规模，出行和购物方便，加上邻里关系稳定，老年人故土难离的情节，成为老年人聚居区，也是外来民工、钟点工的聚居区，年轻一代大多选择更远郊外的新区，居住质量更高，尽管通勤时间更长。

然而，老年人是要离去的，服务对象的消失最终使得民工和钟点工也随之消失。这些公房会渐渐空出来，而年轻人很难看得上这些居住质量不高又难以改造的老住宅。房价的居高不下会因为呆滞房源而形成下行压力，最终只有两个出路：

1、        成片拆迁改造，优点是地段好，出行和购物都方便，缺点是成本高，只有到房价崩盘的时候才可能实现
2、        鬼城，美国大城市里的鬼城就是因为人口变迁形成的

中国房价不大改革已经不可能控制了，但大改革必定触动很多人的利益。这是一个少数人利益vs多数人利益和短期利益vs长远利益的问题，最终不在于高层决心，而在于民众认同。当年的改革是高层启动的，但实际上只是发通行证，领跑、抢跑、跟跑都是依靠民众力量，而民众对“不改革就没有生路了”是有共识的。在百万大下岗中，个人层面上的悲剧比比皆是，但这是国家民族负痛前行的必须，也因此得到民众的合作。房价大改革也会出现各种问题，会得到中国民众的合作吗？

不合作的结果可以在远方看到。德克萨斯大停电的表面原因是电力公司为了压低成本而无视防寒要求，但这是由德州电力去管制化（deregulation）导致的。去管制化放开了电力价格的管制，让市场竞争决定电力价格，得到德州人民的欢迎。同时放松的电力可靠性要求与降低电价是不可分的，被作为低风险和必要代价接受了。在某种意义上，德州人民才是导致德州大停电的终极原因。

中国房价问题也是一样，最终是民众决定的。

晨枫

togo 发表于 2021-3-2 18:10
我多年前去我太太在上海的老家，静安寺梅龙镇饭店后面那片，就是晨大说的老城市中心的低质量高密度的公房。 ...

这些房子已经成死结了

晨枫

中关村88楼 发表于 2021-3-2 18:56
前年去上海，在巨鹿路附近某个中介办公室前经过，看见中介门外摆着个小黑板，列出几个用阿拉伯数字写的房价 ...

是啊，看看都是吓死人

晨枫

石工 发表于 2021-3-2 19:16
推荐大西洋杂志的一篇文章
The Feudal Origins of America’s Most-Hated Tax
https://www.theatlantic.com ...

不搞物业税，不认真地搞所得税和遗产税，说明世道清明，天下太平。。。

呃，这也是一个视角哈

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-25 02:53
中国现在是收增值税，如果再收消费税就重复征税了，除非废掉增值税。

是的，在生产和流通环节取消增值税，在消费环节收消费税。降低厂家和商家的税负，直接向消费者征收，反正最后都是要转嫁到消费者头上的。

晨枫

semtex 发表于 2021-4-25 11:11
房地产税没有可行性。 上海现在房子中位数有500万， 一个点就五万。 普通家庭每年收入多少？ ...

比照加拿大，房地产税在0.3-0.5%的水平。

说得难听一点，房地产税也是一种排挤“城市低端人口”的办法，逼着整体向上移动。

晨枫

semtex 发表于 2021-4-25 11:58
纽约周边大概是2～3%。 这里房地产税才是沉重的负担。
以前就看过自己的房子，  住了五十年， 最后住不起 ...

这也是房价抑制的机制之一，还很有力，尤其杜绝空置高价房产

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-25 14:57
这么折腾有什么明显好处？消费税比增值税更容易逃税吧？

降低生产流通环节的成本。

是的消费税更容易逃税，如果是商品，那就是商家承担逃税的成本，要是服务，那就看他们是否虚报营收了。

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-25 16:31
纯请教：

增值税对生产厂家是挺麻烦的，即便小公司，不找个专业的会计也算不清/对。而且有各种逃税的方 ...

会计负担的话，增值税和消费税差不多，因为厂商要把进货中的消费税申报返还。

小商家的POS应该直接编程进去，自动计算消费税，这不难做到。

对“规模以下”的微商，现在的流转税和增值税也收不到，收不到消费税，估计能对冲？

从增值税转为消费税差不多是发达国家共同的必由之路，自有其道理。

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-25 18:54
增值税在生产环节收的，不管谁卖，微商也逃不掉。
很多小商家连POS机都没有吧，直接用微信支付。当然中国 ...

微商进货是要向卖家缴消费税的，只有在卖货的时候可以在年末报税的时候申请退回差值。逃不掉的。除非微商愿意自己吞下。

现在这样微商这一环节的增值税还真是收不到呢。

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-25 18:54
增值税在生产环节收的，不管谁卖，微商也逃不掉。
很多小商家连POS机都没有吧，直接用微信支付。当然中国 ...

我明白了：你以为消费税只在零售端收？不是的。每一个环节在售卖的时候都要代收消费税，下一环在报税的时候申请返还进货时交的消费税，进出端消费税的差价就相当于增值税。这样击鼓传花，一直到最终零售端消费者没法申报返还了，才坐实最终的消费税。

微商只要不想自己消化，只有把消费税转嫁给消费者。这其实是最好的避免逃税的办法，比增值税好。

晨枫

可梦之 发表于 2021-4-26 01:44
是的，我理解错了。那这样的话，销售税也要类似增值税一样上下游都要算，当然销售链条可能比生产链条要短 ...

哈哈，这是很容易误解的地方。但政府收税更地主老财收租一样啊，哪会留那么大一个空子给人钻啊。况且在整个销售链里，政府是没法判断哪一个环节才是最终的零售端的。

晨枫

老财迷 发表于 2021-4-26 03:13
我琢磨着，还要50年

我估计不超过20年。现在城市中心地区的大量低质量、高售价公房就会形成抑制，甚至可能形成“死区”。

晨枫

老财迷 发表于 2021-4-26 18:05
我说的“50年”是针对 MaverickZ 的“尤其是等到独生子女这一代的父辈们过世以后”
这兄弟在英国 ...

好，那就50年！