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今天在爱坛闲逛，看见梦晓半生的一条回帖，“我跟每个持有房产的朋友聊，他们都有一套理论...”，不禁会心一笑，想起了过年时跟初中老师同学聚会，大家讨论房价的情形。这些理论大家大概都听过不少，来说说我常听见的几种吧。 P1 b: @2 k& X
, D, L2 d4 s# ~& k1.中国的城市化进程才刚刚起步，房价会长期上涨。
1 ~2 D8 D. ^( q$ F6 }9 @& g; u' T( x城市化是什么意思？农村人口转移到城市里。如果大家老家在农村的话，应该都注意到一个现象：年轻人基本都外出务工去了，耕种土地的基本是40岁以上的人。但是即使以现在的房价计，这些在外打工的农村青年，有多少能够成为房子的购买者？更遑论推动房价进一步上涨了。城市化的过程，也是就业者从低效率的农业部门转移到高效率的工业、服务业部门的过程，这个过程不仅不是刚刚起步，在出口制造业密集的江浙、广东，甚至已经在退潮了（农民工返乡，民工荒）。从户口数字比例上来看，中国的城市化进程还早着呢，可是如果到工地上的活动板房里，到城中村摆满大通铺的出租屋里，到富士康园区一栋栋的员工宿舍里去看看，你就知道，被当做未来购买力的这些人早就已经在城市里了，但他们很难成为购买力。, O$ L+ K3 m! T8 H
% k! T6 ]$ M" S; R2.地方政府财政依赖土地收入，而且你看哪个官员不是好几套房子，他们才不会让房价跌呢！
6 _' O0 h2 }. w: C7 y这话是大实话。政府官员，或者说体制内掌握一定权力者。只要是到了一定的年龄、级别，即使不腐败，有个三四套房子也再正常不过了：福利分房一两套，自己积蓄一两套，还有很多地方的经适房都是卖给官员的，就更多了。明显腐败的，那简直是骇人听闻，前阵子山西抓了个县煤炭局长，在北京就有35套房产，据说还有落马官员查出90多套的。地方政府财政严重依赖卖地，虽然有个房产税的盼头，但目前也就是画饼。他们是真的不想房价降，保障房上面就明显看出来了，阳奉阴违。中央和地方的博弈，我这种屁民不懂，就不瞎扯了。3 S5 D! `! L4 v, k
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3.要买房而且买得起房的刚需多得是。% M8 } y' e* s z1 ~9 b1 t
年轻人，谈了对象，得买房，不然丈母娘不答应，这就是刚需。刚需、刚需的丈母娘们，为什么心急火燎的要买房子？就是被前些年的上涨给搞怕了，形成预期了，觉得现在不买以后更买不起了。于是家里有钱的出钱，没钱的借钱，说什么也要把首付付了。用鲁迅先生的话说，就是在房价快速上涨的预期中，暂时做稳了房奴，或者想做房奴而不得。中央英明，限购政策一出，首先游资进出房市的困难大大增加，投机客转去炒玉石古董了——爱怎么炒怎么炒，哪怕你去炒路边的小草呢，反正只是有钱人间的博傻，老百姓参与的少，无伤国本；其次不少刚需或者被刚需的，也没法出手了，只好蹲边上看了几个月，看着看着，刚需就软了——开发商没钱了，通州降价了，上海售楼处被砸了，大爷我着什么急啊，以前人民怕美帝，现在美帝求人民。没有刚需，只有预期。# s4 K4 D8 }; U+ s8 y4 c
, f+ j8 S9 t- k7 M; c4.中国人多，还在不断增长。; Q* Z: ~" o, h- `# t$ `
这个最容易驳斥。人口上升是不假，可是硬币的另一面呢？老龄化！我是87年生的，处在最后一波生育高峰里，这一波在90年左右结束。小时候在乡下老家玩，每个村子都有一所小学，等我95年的表弟上学的时候，四五个村子才有一个小学。相对的，是我这代人的父母辈逐渐接近退二线，祖父辈则垂垂老矣。高善文前一阵发过报告，认为刘易斯拐点已经到了，有兴趣的人也可以查查几个劳务输出大省90年以后人口自然增长率的趋势，这样的人口结构，新增需求量怎么可能越来越多？
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5.房地产对经济很重要，产业链上下游很长，周边行业也多，房地产不景气，相关行业会受影响会造成大量失业。3 T( e3 f. _2 n2 v) m0 L' }6 ^
这话不假，可是话说回来，假如原来250w的房子，现在只卖150w，多出的100w，我买辆好车，平时多出去吃饭，看电影，听演唱会，每年花个几万带着家人出去旅游，不是也能带动经济，创造就业？这不就是政府孜孜以求，经济学家不断呼吁的产业结构调整、内需拉动经济么？难道都是叶公好龙不成？既然是调整，肯定有人吃亏有人得利。可以努力善后，补偿弱势群体，减轻负面影响，但这绝不是利益集团拒绝改变的挡箭牌。& T: N+ s3 e/ E- I; }
2 D8 e J7 t+ e; d& m' |6.土地资源稀缺性
/ t, Q. @9 K/ g! n, k, g8 o5 z: @- J北京三环内、上海内环内是够稀缺的，可是像回龙观、天通苑，甚至通州、燕郊，这种地也稀缺么？市区内破破烂烂可以拆的旧房子都不少，更别提远郊了。看看香港那大片大片的保留地就知道，土地稀缺，是政府有意制造的。在地方这是为了谋求高地价高利润，中央这一级可能是为了保18亿亩粮食安全红线，或者红线本身也不过是个幌子？/ k" a' z) F" U8 @
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理由掰扯完了，再来做回神棍，预测预测房地产走势。首先，暴跌是不可能的，与温和下跌比起来，暴跌对中央、地方、银行甚至老百姓等等利益相关方都没有好处。最坏的情况是继续暴涨，既然现在看来已经不可能了，那政府也不会傻到弄出暴跌来自寻烦恼。刘明康说银行扛得住50%，是给妄图抵抗的开发商相关利益集团听的；李稻葵出来说跌10%会有更大问题，是给那些盼着腰斩的人听的。我不知道李稻葵的10%是从哪算起，如果是今年上半年的最高点，我觉得已经差不多跌到了；如果是指统计局数据，那只有天知道，按统计数字，09年也不过涨了1.5%...我的判断是，整体下下跌15%-20%，跌破30%（第一套房首付率）的可能性非常小。其中一线城市中心区跌幅可能不过10%，但是通州这种远郊，还有海南这样投机成分极大的地方，可能会跌的很狠，甚至从最高点跌去40%到50%。与此同时，用三年左右的时间，完善保障房建设，改善收入分配体系，也就是龟兔赛跑，现在让兔子睡着，乌龟慢慢爬，总能追上，达到一个比较均衡的位置。至于房产税，我想不会太快推出，而是要等到收官的时候，在此之前，房产税将是一柄达摩克利斯之剑，时刻悬在不认输的死多地产商头上，阻止房价有任何死灰复燃的趋势。" X% F# l# X5 ]
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雷达卡
发表于 2011-11-20 02:01:08
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