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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
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一、背景新闻
5 E, S% F! r2 `4 t" H1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
( n! Y2 [# k3 `# E: q链接:- A5 A1 X( Y7 _, H
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
' j3 v, R$ i3 U8 J% O1 ?+ L2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网2 D( O, Q% F% h: t5 s2 ~: z7 ?
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html% U2 A! k, m4 f) \9 g
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
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马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
: v& A6 {; j" uhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml' E0 i! T2 A4 ~" Z: U( n' }
6 o5 h0 E0 H- e2 h- R8 K3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。/ w4 n% r1 I6 x$ A
链接:
/ _, B6 p4 i, s" |3 ~- f1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型& m* w! n3 y0 ?7 i( q7 G2 E) c$ y
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html- e' M9 V- v. }" u2 w
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
- ?& d+ B2 y( v; {* p8 bhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml$ N/ Z4 c" O# Z# _
1 L: _. | c7 k二、万科想干什么?9 L* |7 n8 ~- f/ J) O3 t
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?% j9 L5 n( Q; o( X( H' n7 `8 H+ [2 D
万科的冲动:; V3 }% N6 d+ J
1、打破自身利润率的提升瓶颈。; V K% Q& c3 t {7 Z5 z
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
3 P' I% q3 |5 q2、房企下一批能网什么鱼?: i6 y0 i. H; C4 l
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
6 M8 J! g( M1 @% c) l. g其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。' |. G" z6 R! g6 T/ }) B
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
' \8 |# w6 V+ ?: f' B* H. F3、应对互联网搅局者。
R' ?& {; x! N# F即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
% E. \" ?6 N$ U+ f互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。/ V8 M" o& p3 a% q: @! X
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?+ Z3 g4 S9 o5 N% c) Q. L0 l; \
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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三、万科想怎么干?0 H* U2 M8 |" J' @; Y% I( i: w
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
, X; e9 e( Q$ }4 i1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。8 ?2 B. Z1 n' S J" Q3 X+ u
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
# z8 A: B8 f+ t( s8 A" C1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
6 S6 }$ V$ b, m/ }2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
& m! j% A4 O( k9 \9 j# a. {3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式, a; }7 k4 A* b/ {
2015年- Q. N9 I c" `' I$ v9 @9 Y- d
2月25日(周三)
1 {+ ^1 j, N$ Y19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
; m& _% c2 Q/ F( ^$ C: S5 D21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);& G! v, {- z& _. Q% Y
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;# D! e! q4 o/ k# Z) F
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
% p: p3 C. c* e) l) ^1 F22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。2 _5 V z3 L- ]" g5 J
2月28日(周六)
% S8 j1 @) @' _& K全天看房。
" d" E) u# l% N- q' |. v6 J5月9日(周六)
) B$ `! G) Q8 t) g. a; P9 I/ E" o9 b \% @已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!: n/ x9 S _$ q5 L$ s
5月10日(周日), {3 F% T" a( n5 J
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
! [6 D! L. F* }& B# |" P, l3 |14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)8 v4 `4 W& g, Y8 F( C; H
5月31日(周日)
5 T8 B$ I: c8 W5 `" \5 z2 d5 O10.00am 付房款189.98万元。5 L4 O0 P7 H! J2 w+ v8 W
9月2日(周三)
- q3 H3 W4 R0 |8 b' H11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
( S& {% d: b) i9 a% W7 d& l11.15am 淘宝上找验房师。$ K: f2 d8 C% Y! F% S' I& c
9月12日(周六)8 E) \1 ^6 E- v$ N" Y
全天与验房师一起验房。
" P9 L" F g# c8 h/ Y( g其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。; Y+ J& ~# l; J9 j
10月1日(周四)
: F5 Y* d: j/ L U6 k r正式入住新家。" v/ p. [) F" B4 c& _
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五、无责任漫谈影响/ F* d' D1 ~* {$ p! b, @7 e: G
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
4 l8 R ~( m& f7 W# v1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
' E. Y5 m$ M0 o& P* ?2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
' \- Z, P0 z u/ s+ z3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;5 p/ P6 h4 D' ~" V$ {
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
, l( r8 f$ j- b ?' V5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。' ? ^- F" _; L: U/ Y# o. o! ^
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完毕,欢迎拍砖。- b2 A0 H3 i" ~$ y u# U
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