万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？

bangu0828

万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
—进击的巨人
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一、背景新闻
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
! s$ W9 P! O' A; \: ]! n' ~- _2 ~链接：
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html

  z" l7 \* B+ F4 [7 U' q: I" s2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
% A) v( l0 p/ u# D0 F4 ^  J链接：
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
  ]( t2 R& H0 P5 Z6 V4 K: }
3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
. @$ P7 U; q' s% H链接：
) S, G' \$ I  H1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
# T8 E8 d: o$ J4 {http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
* K& Q7 z2 }7 p' Chttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
, Z' x, S+ \, @* }" [9 h5 F; h6 f
二、万科想干什么？
, w" z& f" u+ |+ N3 A: ?$ J一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
$ Q% j  u/ [4 K2 L- N1 i万科的冲动：
0 x$ p9 O- `- V$ E8 I1、打破自身利润率的提升瓶颈。
+ B# E% p  f5 `+ g2 I, [/ c& j根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
2、房企下一批能网什么鱼？
; r2 |+ ~1 M8 }8 }  S2 g: _: R1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
# i  v2 b6 `+ Q0 g' q- S5 Q' w万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
8 H9 u2 g7 U; w1 ?' Y; ^: _* J3、应对互联网搅局者。
- j, y% F: f" M2 [; R. o; c5 Z即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
- n' w5 v5 c' z/ u# I, ?万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
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' l5 D( \. q! U% `三、万科想怎么干？
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
. S1 O3 ~, w4 O# ~6 ~1 E. X2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式
$ Z  k2 H2 X9 `9 c; u, U2015年
- }6 e" h- f" Q6 x2 z( f# a2月25日（周三）
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
6 d# P# H3 Y! U# n2 R8 l9 X1 `21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
2月28日（周六）
全天看房。
5月9日（周六）
5 U) w* J  i  O/ D- v5 B9 D已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
6 }( V+ _4 [5 B9 u/ }$ p& S5月10日（周日）
; k8 P* ~' c, N* b3 S2 J10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
3 }. [% z/ o7 H9 v& `; w14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
& D, u( r2 X- b. ?, k/ m5月31日（周日）
/ u: g' A' w: z1 i1 u10.00am 付房款189.98万元。
9月2日（周三）
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
. A6 O7 o8 [( f$ G: T4 O11.15am 淘宝上找验房师。
9月12日（周六）
8 C% |) {, w/ @7 W. v6 C* C' Z5 p全天与验房师一起验房。
8 ?4 s# z; v' Y1 d, c其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
! l# H6 q% q4 E/ U% @; B2 x% Z10月1日（周四）
正式入住新家。
0 T( |# `- z' f9 D0 x7 O
五、无责任漫谈影响
- @! }# T/ c: A8 C$ c. P/ E3 M如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
8 E4 U- T. p6 x/ T1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
* M7 g$ l8 w7 E4 [2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
; s5 T7 j5 L* g* Z3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
- \( X- |% D& Q5 }; C( v5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。

完毕，欢迎拍砖。

为什么不可以

能真这样很好啊

skygrass

互联网通吃？好像挺有难度的

bangu0828

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
( \2 B) T' K7 ^- P互联网通吃？好像挺有难度的

现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
; g6 R6 y$ y- U5 V! s就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

水杉

3 K) f% Y( a7 n+ w, `9 R网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
* D4 A* x) }( w即使网上卖房，策划也许还是代理。
: `, V8 Q+ n+ \; c验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
物业目前看连物流有问题。
. ~% T- ~( s6 I# m7 L& I不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。

田做

不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
" ^/ j4 ~! ]4 v! T7 K2 M! p
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
这在房产上不太可能实现

profer

互联网就是渠道, 没那么神.

奉孝

营销可以，卖房太难了

nimenkanne

售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

花差花差农民

呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。

真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。

互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

沧浪水濯缨

这样的话淘宝发了