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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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楼主
发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?$ G3 m# D9 o* [0 m: \
—进击的巨人
. ^; d1 K) `$ E2 R. N$ f1 s9 U$ ?8 }3 J
5 v! g! V' h# n! A: _6 w7 @, N4 Z
一、背景新闻8 f. i9 |6 r( m4 Q
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
! s$ W9 P! O' A; \: ]! n' ~- _2 ~链接:: k6 A- R$ T+ |! s2 o* Z& ]$ C
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/7 y1 w% a. d0 z& h
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网5 q3 F5 a; J$ I7 U7 ]
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html- y8 |( h  _8 P

  z" l7 \* B+ F4 [7 U' q: I" s2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
% A) v( l0 p/ u# D0 F4 ^  J链接:- A  ?! m1 e% K+ H, c( A% |0 u+ Z5 u
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!6 F1 v; a+ r% A1 G+ B
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
  ]( t2 R& H0 P5 Z6 V4 K: }; I/ a6 z3 Z2 i
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
. @$ P7 U; q' s% H链接:
) S, G' \$ I  H1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
# T8 E8 d: o$ J4 {http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html% c9 h+ B' k& u
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
* K& Q7 z2 }7 p' Chttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
, Z' x, S+ \, @* }" [9 h5 F; h6 f) f0 j9 q2 f1 L" O# p. Z3 _+ `
二、万科想干什么?
, w" z& f" u+ |+ N3 A: ?$ J一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
$ Q% j  u/ [4 K2 L- N1 i万科的冲动:
0 x$ p9 O- `- V$ E8 I1、打破自身利润率的提升瓶颈。
+ B# E% p  f5 `+ g2 I, [/ c& j根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。# ]8 \; r9 a; c3 d. t; K) \
2、房企下一批能网什么鱼?
; r2 |+ ~1 M8 }8 }  S2 g: _: R1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。. R- a4 d9 e' ^  Z" N# h
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
# i  v2 b6 `+ Q0 g' q- S5 Q' w万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
8 H9 u2 g7 U; w1 ?' Y; ^: _* J3、应对互联网搅局者。
- j, y% F: f" M2 [; R. o; c5 Z即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。% R. t. t$ j& v2 \4 b3 ^7 t
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
- n' w5 v5 c' z/ u# I, ?万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
8 |; _9 o& q  n* u. z* |, l9 b+ T* l3 C. c5 {+ N
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
8 w4 f4 l0 z/ h7 \/ e3 d  T
' l5 D( \. q! U% `三、万科想怎么干?, [; Y9 G& ^/ L4 E8 v* L
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。! ?3 Y- x" Y) v" Y8 Y  ~+ c2 Z
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。" Z, w2 c# b1 G- ?
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:1 P; s# ]( W' V- U
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
. S1 O3 ~, w4 O# ~6 ~1 E. X2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。4 \( u. ?: ^$ @  i  B
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
+ T; r7 R. ?; T! \' S: {" R' n* Y0 q# J& Y* m: E
四、一个潮人未来可能的购房模式
$ Z  k2 H2 X9 `9 c; u, U2015年
- }6 e" h- f" Q6 x2 z( f# a2月25日(周三)0 U! L0 M& J3 u8 K+ `. g! P
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;& ?, g3 t/ U! Q2 N  ^/ _
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);; B  w1 ?: |! K+ o
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
6 d# P# H3 Y! U# n2 R8 l9 X1 `21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;8 p' d, S6 l8 \) \
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。! l8 Y% S3 L. m! V: R, H1 k6 H
2月28日(周六)( c8 Y- n; K' y+ i
全天看房。% Z% R9 d4 g) e$ t1 u6 \) p7 X, c
5月9日(周六)
5 U) w* J  i  O/ D- v5 B9 D已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
6 }( V+ _4 [5 B9 u/ }$ p& S5月10日(周日)
; k8 P* ~' c, N* b3 S2 J10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
3 }. [% z/ o7 H9 v& `; w14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
& D, u( r2 X- b. ?, k/ m5月31日(周日)
/ u: g' A' w: z1 i1 u10.00am 付房款189.98万元。# `# _+ J# r& U5 `& a3 @  `  |* H+ C
9月2日(周三)6 n+ {7 ]% T, y+ x2 q
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
. A6 O7 o8 [( f$ G: T4 O11.15am 淘宝上找验房师。) a  q4 N2 l3 Z7 w0 N) |% @1 L1 \- y
9月12日(周六)
8 C% |) {, w/ @7 W. v6 C* C' Z5 p全天与验房师一起验房。
8 ?4 s# z; v' Y1 d, c其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
! l# H6 q% q4 E/ U% @; B2 x% Z10月1日(周四)3 R* j; _7 v. ~3 t  S0 z* u4 M
正式入住新家。
0 T( |# `- z' f9 D0 x7 O) p$ R  R" s2 [& d* v% w5 g
五、无责任漫谈影响
- @! }# T/ c: A8 C$ c. P/ E3 M如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
8 E4 U- T. p6 x/ T1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
* M7 g$ l8 w7 E4 [2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
; s5 T7 j5 L* g* Z3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;% ]6 c$ ~! z& i5 a& s8 l9 i
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
- \( X- |% D& Q5 }; C( v5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。: v5 {: V# C$ `7 P; M! N: d
+ d6 s. ?& f* X* d1 y0 D
完毕,欢迎拍砖。0 G" o5 w" ^) J: @1 _
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
    ( \2 B) T' K7 ^- P互联网通吃?好像挺有难度的
    : W5 R2 X) T" ~' p1 ^3 ]
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    ; g6 R6 y$ y- U5 V! s就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 7 h+ Q3 Q1 I  J$ J1 y

    3 K) f% Y( a7 n+ w, `9 R网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
    * D4 A* x) }( w即使网上卖房,策划也许还是代理。
    : `, V8 Q+ n+ \; c验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。6 N! c- X3 v9 @
    物业目前看连物流有问题。
    . ~% T- ~( s6 I# m7 L& I不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。' o1 |6 V* V0 `0 I" G2 Z, C
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    " ^/ j4 ~! ]4 v! T7 K2 M! p0 U- U! t0 r& x- C$ Z3 t: p2 z
    所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。1 p: d2 D6 Z7 c5 a# Q" @
    这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势) S. Z- I# A. r# e2 O' p0 H/ S
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。! V- a4 s$ y+ L& y( ?" y/ f* v; ^
    因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。! m- z, f0 [4 t% B( f# H3 C
    9 B6 n( d7 }0 D! ~
    真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。# W! k# X( s3 C* ]& U7 ?
    + ]# L. F/ L  c* e' n
    互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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