要促进房地产，何不用房贷利息抵扣所得税

晨枫

中国房地产依然低迷，但最黑暗时刻已经过去。积欠的烂账已经出清，但野蛮生长依然不鼓励。现在房地产市场以存量为主、增量为辅，也是符合市场和需求现实的。现在，政府出台财政贴息，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位住房，将补贴对象限定在建筑面积不超过120平方米、房价不超过150万元人民币的住房。这是很好的开始。

有人计算，以总价150万、首付20%（贷款100万元，契合贴息最高上限）、首套商贷利率约3.05%计算：
还款期限30年的话，正常月供（3.05%）4243元，贴息后月供（2.05%）3721元，每月实际降低额度522元；还款期限40年的话，正常月供（3.05%）3609元，贴息后月供（2.05%）3055元，每月实际降低额度554元。

政策暂定实行1年，签合同时授权银行代办，免申即享，按月自动扣减。措施只适用于10月1日起新发放的首套房商贷，已经开始还款的存量房贷无法享受。

力度不错，循序渐进也合理，但还是希望力度能扩大、持久化，尤其是不通过贴息实现，而是通过个税抵扣实现。

比如可以比照美国，将限额以下剩余本金的房贷利息算入所得税抵扣，已婚夫妻的剩余本金限额加倍，以考虑夫妻一方不工作或者低收入的情形，有孩子的还可以再增加，比如每个孩子加50%，以考虑多孩子家庭需要较大房子的情况。

美国现行限额是37.5万美元，夫妻75万美元（实际上加倍还多一点），但是孩子没有加分。考虑到中国的具体情况，个人可以提高到50万人民币，夫妻提高到120万，三个孩子以下每个18岁以下孩子再加30万？生育率下降不需要过度焦虑，但适当的促进还是应该的。

这样，房子面积多大无所谓，价值也无所谓，但原价值250万，现在还贷后还有200万剩余本金的话，对于已婚二孩家庭，就有其中180万的房贷利息可以算入夫妻共同收入抵扣。月供和本息需要看前面签约，但现在按3.05%新贷或者转贷（refinancing），按照等额本息方法，月供7637元，首月利息支出4575元，所谓抵扣，还是很可观的。

这不是说每月真的少付4575元，而是相当于收入减少4575元，在年底计算所得税的时候，按照税率和其他因素，会相应减少纳税。如果年夫妻共同收入50万，这相当于收入降低到44.51万，还是在30%的税率区间，但依然可以降低所得税16470元，很可观了。如果可以降低到下一个税率区间，减税更多。这当然是简单粗暴的草算，具体会复杂很多，但作为示意还是可以的。

这样可持续、可预期的减税对于家庭规划比一次性的政策有用得多，也起到鼓励婚姻和生育的作用，比单纯的财政贴息更好。惠及面扩大到存量房贷，对经济的拉动作用更大。如果在新政开始时回溯3-5年，还可以拉动一波消费小高潮。

另外，也应该停止不得转贷（refinancing）的规定。既然银行调整利率（尤其是降低利率），客户就应该有权结束旧贷、转为新贷。银行会有所损失，但这是cost of business。结束旧贷需要支付违约金，所以用户需要衡量利弊，但不准转贷是不合理的。另一方面，提前还贷也应该受到协议制约，每年有可以自主增加的还贷额度，不能超额，否则就按提前终止贷款协议、一次性结清、缴纳违约金处理。

中国房地产市场已经冷却很久了。再度泡沫化不可取，但继续沿用压泡沫时代的做法也不可取。这方面，欧美有很多现成的经验，可以参照。

隧道

烂账出清？早呢。。。

大黑蚊子

这个个税专项附加抵扣项目现在就有，具体规则如下：
纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。

就是以家庭为单位，每月有1000元的定额税前扣除

如果要加大力度的话，把1000改成3000或者5000呗

其他的个税专项附加扣除包括子女教育（每个子女每月2000）、继续教育（每人每月400）、大病医疗（个人负担超1.5万后每年8万限额，这个比较高）、住房租金（每月1500/1100/800，按城市等级）、赡养老人（每月3000）、3岁以下婴幼儿照护（每个婴幼儿每月2000）

这些加上个税起征点，七七八八算下来月薪一万以下基本上不用缴纳个税
话说回来，全国有资格缴纳个税的好像不到1个亿

晨枫

大黑蚊子 发表于 2026-9-30 10:12
这个个税专项附加抵扣项目现在就有，具体规则如下：
纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房 ...

哦，那我孤陋寡闻了。那就扩大抵税限额吧。

一万以下不用交个税，这个应该改改，把流转税改成个税。但这个太难了。

好处也是显然的。企业负担大大降低，也不再有出口退税的破事。纳税与收入挂钩，也有利于纳税公正和公民监督。