万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？

bangu0828

万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
& d6 y' }6 c% z3 Q—进击的巨人


一、背景新闻
7 G8 c3 a0 s- L& L- R7 x1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
- L, F1 e. @) H+ a3 Z$ `7 z链接：
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
. s5 q& [6 s$ ?9 U4 Y+ `) U2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
. y- a8 @5 ~6 G, qhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
$ V* d2 Q! u% ]' w3 @; k4 V- F8 |" Y
' T6 z* g/ e" w9 ~$ g2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
2 n3 ]& H4 d  V7 b链接：
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
) s4 d- h. q$ P# N4 k6 L8 {: l; t) thttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
7 }% q1 U6 ^' J+ D0 t) ]
* \/ y# g: u4 q5 S' |. @3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
' F1 U  m4 q. \# o$ `/ L. ~8 }链接：
# t1 z5 L  G8 g/ ]1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
+ {4 `/ t; V/ f9 Chttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
) q& r9 F- ^: `2 V, w2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
" P7 r2 U4 l8 a- {  ~0 r/ Nhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml

二、万科想干什么？
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
" f( }  ~8 B, Q3 X) ]; y万科的冲动：
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
( R* m2 r( F2 L1 |! M根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
  }( k, t3 P: @, |9 \' V2、房企下一批能网什么鱼？
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
. L/ E5 `  Z; Y7 l8 t5 B其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
8 j/ m# q# a) f' }2 F3、应对互联网搅局者。
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
9 b+ k8 K/ _9 [( x4 e互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
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, K# G. T4 G! B* `3 w" X7 o三、万科想怎么干？
# E) C) |2 k+ l! x; `1 `$ A1 v万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
, q* X0 O. q' |0 {. e6 [2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
- ?/ b8 i  q9 [2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式
2015年
2月25日（周三）
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
7 R& d" E* F' X/ T8 V& l. n21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
5 D3 v4 U& Q2 M$ }21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
' a. }) v, ~7 l7 R6 f9 h6 @8 x22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
2月28日（周六）
全天看房。
5月9日（周六）
$ X5 N1 r; N/ u; y* U已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
5月10日（周日）
* Z2 L  W. e& U! I8 M) i10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
. N$ c8 x  B5 k' u1 r5月31日（周日）
+ p/ s" b7 o, I: c. t0 ]10.00am 付房款189.98万元。
9月2日（周三）
( ]) m& F5 a4 Y% l8 U+ D11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
% [2 Y. H# o" ]0 p7 i11.15am 淘宝上找验房师。
9月12日（周六）
全天与验房师一起验房。
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
10月1日（周四）
正式入住新家。

- J/ L# W9 F% [: m" a: |. G/ p五、无责任漫谈影响
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
3 B( z, [; z& C) i% Z1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
4 d7 h/ ~. o. [0 f4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
4 t8 M" p! M: a5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。

完毕，欢迎拍砖。

为什么不可以

能真这样很好啊

skygrass

互联网通吃？好像挺有难度的

bangu0828

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
  g' W; L0 O( a( j- H% c互联网通吃？好像挺有难度的

( D3 C2 m8 {5 {' X现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
! h  k; B9 m2 l# t% E/ w1 R: h就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

水杉

网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
* N) B# K/ M' H/ D4 S8 a即使网上卖房，策划也许还是代理。
' O- J( w* z# U# I& B' D+ Q验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
) l/ y' A5 {* ?5 s% Y6 v" s物业目前看连物流有问题。
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
/ F. A, o5 S' n" t

田做

不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了

' m' o3 ~. O7 N所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
这在房产上不太可能实现

profer

互联网就是渠道, 没那么神.

奉孝

营销可以，卖房太难了

nimenkanne

售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
3 [9 i* r7 w' W( Z# P7 s7 k互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
. e1 Z0 t! }( V$ W2 o: K3 T因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

花差花差农民

呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。

真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。

: z$ k3 w! U0 U9 j0 l互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

沧浪水濯缨

这样的话淘宝发了