房市

万里风中虎

杭州房价已经开始大跌。

万里风中虎

苏双 发表于 2014-4-19 20:46
虎大讲讲吧 是因为这些地方的房价价超所值太多吗？是政府的调控成功吗？为什么先前没打下来 ...

一是部分二线城市的房价早就超过当地收入，比如我们正在做的温州房价的调查。温州房价的平均成交价格甚至达到了40000元每平米，远高于北京和上海。而实际上温州人的收入不可能超过北京上海，杭州的情况也是如此。如果我们去看三线城市比如说鄂尔多斯等，情况可能更严重。所以，这些地区的房价出现下跌是必然的。

其次，这些城市不可能出现所谓的聚富效应来托住高房价。大城市为何有房价的溢价主要是交通，医疗，教育，政治，文化等因素。比如说房价溢价的大城市，无一例外是名牌大学云集的地方，整个城市都是学区房。而温州，杭州，苏州，甚至广州都没有或者没有形成名牌大学集群，来维持这种效应。就在这些城市房价松动时，传统学术重镇南京的房价却22个月的持续上涨。

教育是以后房价的关键点。

至于为何以前没有打压下来，不是没有，而是大家忘记了。2001-4年温家宝政府刚开始当政时，同样把房价打压下来，形成一个非常好的买点。我就是那时候回国买了一些房产的，这些房产现在都翻了大概4-5倍。而现在也是这种政治周期使然。政治的推动作用没有了，各个城市就只能靠真正的实力来吸引外来投资者。而教育和科技资源就显得太重要了。

谁最希望房价一直涨呢，地方官员。为何以前阻止不了他们呢，因为他们都有北京的老头子。为什么现在能阻止他们了呢，他们的老头子倒了。

这只是政治周期开始起作用的表现。以现在这个拔钉子的速度，一年以内前朝靠关系上位的4品以上官员基本上清理干净，留下比较中立廉洁的技术官僚，相当于公务员。然后，一年以内这些新上来的大员们会清理掉四品以下的。所以，二线城市房价下跌是暂时的。一两年以后，还会继续上涨。而北京上海这些城市的局部地区涨势也会趋缓，热门地区持续上涨。

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老醋花生 发表于 2014-4-23 09:41
虎大， 有时间开贴讲讲习主席的一号国家工程呗。

让北京回报天津和河北，真得让人难以相信北京市会这么 ...

京油子，卫嘴子，保定府的狗腿子。这还不是明摆着的。而且三个城市成等边三角形，是符合经济地理的。

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老醋花生 发表于 2014-4-23 09:41
虎大， 有时间开贴讲讲习主席的一号国家工程呗。

让北京回报天津和河北，真得让人难以相信北京市会这么 ...

北京是不想回报河北和天津的，要不然怎么不把轻轨修到天津和燕郊。但是北京本身就是个资源枯竭的城市，已经无法承受3000万人的经济压力。又要发展高附加值的服务行业，成为真正的世界大都市，就必须把一些事业单位外迁。一是通州，二是保定。廊坊不会成为三角之一，是因为它在北京和天津之间，最终会成为其中一部分，到那时候往哪里发展呢？选择保定，另一点就是另一个三角形的唐山，是要让京津唐保地区成为北方的中心，容纳1亿以上的人口。

这个设想我以前就提到过，以后有时间用空间经济学为大家阐述一下细节。

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索伦 发表于 2014-4-23 10:50
虎大好！请教一下，这么说这届政府仍然是要走土地财政的老路么？

应该不会的，土地财政已经没有太多余地了，下一步应该是合并分税制，形成中央集权财政。以后地方政府应该主要靠的是房产税和物业税，从而逐渐成为一个服务型政府。这还有很长的路要走。

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方解石 发表于 2014-4-23 13:39
虎大分析下青岛吧。青岛现在库存率全国第一，空置率估计也差不多。很多海景房，住人的比例估计不到10%。 ...

青岛很特殊，它当年炒起来就是一个特例，现在情况也是特例。青岛的房子估计只能等北京和上海的人来接盘。了。