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[经济] 玩钉耙的悟空《治疗土地依赖症》2017-3-30

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 楼主| 发表于 2018-8-8 12:09:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 zilewang 于 2018-8-8 12:13 编辑

(注:要是觉得不合适,提醒一下,我删掉。这篇文章是赶在关门之前存下来的,后继讨论没有。但我认为可以与忙总的讨论对比看,算是说的比较通俗易懂的好文。(注:要是觉得不合适,提醒一下,我删掉。这篇文章是赶在关门之前存下来的,后继讨论没有。但我认为可以与忙总的讨论对比看,算是说的比较通俗易懂的好文。
大师兄最让我印象深刻的一句是,中国现在的新房存量足够开发商卖10年有余。)
治疗土地依赖症
玩钉耙的悟空- 2017-3-30
我们的经济发展路径独特,政府控制主导权,控制手段很多,这里只讨论土地手段。
压低地价,招商引资,土地上长出工厂,增加税收,再圈一块地,用土地向银行抵押融资,有了资金之后搞基建,改善投资环境,增加招商引资吸引力,工厂长得更多,税收更多。这是工业园、开发区的模式。
在早期,只有国家的两个部委能搞,一个是科技部,搞高新技术产业区,另一个是经贸委,搞国家级经济开发区。地方政府又不傻,不就是圈块地嘛,部委能搞,地方也能搞,你是国家级,我就搞省级、市级、县级甚至镇级开发区,各种名目的开发区遍地开花,只要是政府机构,人人头上有招商指标。
乱了套,整顿,国家级必保,那么省级也得保吧,到了县级,最多只准留下一两个。还是有点乱,怎么办,设定用地指标,用行政权力控制地方的卖地权力。
在经济上行期,这个模式循环良好,有税收、有就业,每年几百万亩土地的40%成为工业用地。如果经济下行,循环不怎么妙,怎么办,扩大土地供应规模,大力向银行融资,先把基建搞上去,等经济转好再说。所以每当经济不好的时候,用地指标肯定是开闸的。
低价供地,通过土地招商引资,打造投资环境,通过土地融资搞基建,以地谋发展工业化,中国成了世界工厂。
但并不是所有的地方政府都是赢家,因为各种原因,有些地方招商引资打了败仗,土地上长的工厂少,税收不足以覆盖银行贷款,只能靠政府财政硬撑,撑到吐血,形成政府债务,遇到经济下行,收益成本门槛上的地方也亏本,债务大大膨胀,必须想办法解套。
放大招,住房商品化,从以地谋发展工业化,进入以地生财城市化阶段。
出让土地,土地上长房子,房子卖出去,土地升值。最开始是协议用地,在桌子下面搞,有偷偷摸摸之嫌,也卖不上高价,索性在桌面上搞,经营性用地招拍挂,政府不仅获得土地增值收益,更主要的是掌握了城市发展主导权。
这样一来,不仅工业化时打胜仗的地方高兴,打败仗的地方也眉
开眼笑,搞不了工业化,还搞不动城市化嘛,来钱还快,傻子不搞。房子涨了,土地价格跟着涨,土地溢价越大,地方政府推进土地市场化的力度更大。
从2002年之后,不同层级的城市都开始扩张,而且是同步扩张。
良心未泯,工业化还是搞的,想着其他产业能有发展,产业聚集能聚人、聚人气,把房地产市场带起来,使整个土地收入能够增长,政府借钱还小心翼翼,土地能卖出钱才会去借钱。
可聚集度不高的地方,今天能过上好日子,明天可不一定,怎么办呢,扩容城市。借钱,征收城乡结合部的土地,三通一平,变成新城区,把房地产市场带起来,地方政府沦为地产党。这个时候,大多数地方还是考虑成本收益平衡的,尽管债务负担越来越重,还没无法无天,能卖多少钱就借多少钱。
2008年金融危机爆发,不能出事啊,4万亿强刺激,启动巨量的基建投资,投资的钱从哪里来呢。
出神招,允许地方政府成立土地融资平台,进入以地融资的依赖阶段。
08年之前,对融资平台还是比较小心的。最早搞的魔都、杭州非常谨慎,土地抵押的权责是不是清楚,未来会有怎样的收益,只有一个地方胆大包天,重庆,还在前台唱红遮羞。
08年之后,融资平台漫延,省、市、县都搞,甚至乡镇都搞。
这时候已经不关心圈出来的地能卖多少钱,只看融资平台能弄来多少钱,地方政府从城市化阶段依赖土地,变成依赖土地融资。
资金叫银根,土地叫地根,两根连理,制造业遭了秧,利润下降,
投资意愿降低,房价却在涨,资金排山倒海涌向房地产和政府融资项目,随着不同层级的城市全面扩张,土地抵押面积越来越大,金融机构贷款规模越来越大,风险大啊。
先剪一波羊毛,刷地王拉房价,小民的存款去填政府债务的窟窿,填不平,还得另想办法,改革啰。
以前的模式,经济一旦不好,用地指标开闸,能不能松动一下?
这么大的窟窿,日子怎么过,土地上还有文章可做吗?
看用地结构,30%是工业用地,40%是基建用地,30%是房地产用地。工业用地不赚钱,基建用地赔钱,40%的房地产用地里面,10-15%是保障房,剩下的才是商品房用地,也就是说,15%-20%的商品房用地覆盖85%-80%的土地,房价不上天,见鬼了。
办法来了,增加商品房用地。不是新圈一块地,而是存量土地,
地方政府手里有,只不过已经抵押了,还包括已经有主,但没开发的土地。关键是设计一个利益分摊方法,地方政府、银行、原来的地主,怎么分享收益。
第二个办法,建立土地二级市场平台。原来一卖了事,卖完之后不关政府什么事,本来就有很多土地是存着的,地主等着升值再卖,能不能建一个统一的二级市场平台,政府抽上一笔收益?
第三个办法,经营存量国有土地。地方政府手里压着一大把土地,尤其是中西部,没有使用,收益无从谈起。建一个国有土地经营公司,专门干经营土地的事,在土地上长出东西来。
这些是盘活存量,还可以用好增量,增量用在农村。
城乡二元结构长期存在,原来是单车道,人、资金、土地从乡村单向流入城市,现在有点变化,双车道,城乡互动,这些要素可能会来回跑。
不是所有的乡村都在凋敝,有些乡村因为发展了特色产业,在活化,给农民用点地,扩大特色产业。用好扶贫资金,或者叫助农资金,因地制宜,扶助农民搞点特色产业,等于新开一个盘子,但不可搞成资本下乡,用特色小镇的名义,玩收割土地的老一套。


治疗土地依赖症
玩钉耙的悟空- 2017-3-30
我们的经济发展路径独特,政府控制主导权,控制手段很多,这里只讨论土地手段。
压低地价,招商引资,土地上长出工厂,增加税收,再圈一块地,用土地向银行抵押融资,有了资金之后搞基建,改善投资环境,增加招商引资吸引力,工厂长得更多,税收更多。这是工业园、开发区的模式。
在早期,只有国家的两个部委能搞,一个是科技部,搞高新技术产业区,另一个是经贸委,搞国家级经济开发区。地方政府又不傻,不就是圈块地嘛,部委能搞,地方也能搞,你是国家级,我就搞省级、市级、县级甚至镇级开发区,各种名目的开发区遍地开花,只要是政府机构,人人头上有招商指标。
乱了套,整顿,国家级必保,那么省级也得保吧,到了县级,最多只准留下一两个。还是有点乱,怎么办,设定用地指标,用行政权力控制地方的卖地权力。
在经济上行期,这个模式循环良好,有税收、有就业,每年几百万亩土地的40%成为工业用地。如果经济下行,循环不怎么妙,怎么办,扩大土地供应规模,大力向银行融资,先把基建搞上去,等经济转好再说。所以每当经济不好的时候,用地指标肯定是开闸的。
低价供地,通过土地招商引资,打造投资环境,通过土地融资搞基建,以地谋发展工业化,中国成了世界工厂。
但并不是所有的地方政府都是赢家,因为各种原因,有些地方招商引资打了败仗,土地上长的工厂少,税收不足以覆盖银行贷款,只能靠政府财政硬撑,撑到吐血,形成政府债务,遇到经济下行,收益成本门槛上的地方也亏本,债务大大膨胀,必须想办法解套。
放大招,住房商品化,从以地谋发展工业化,进入以地生财城市化阶段。
出让土地,土地上长房子,房子卖出去,土地升值。最开始是协议用地,在桌子下面搞,有偷偷摸摸之嫌,也卖不上高价,索性在桌面上搞,经营性用地招拍挂,政府不仅获得土地增值收益,更主要的是掌握了城市发展主导权。
这样一来,不仅工业化时打胜仗的地方高兴,打败仗的地方也眉
开眼笑,搞不了工业化,还搞不动城市化嘛,来钱还快,傻子不搞。房子涨了,土地价格跟着涨,土地溢价越大,地方政府推进土地市场化的力度更大。
从2002年之后,不同层级的城市都开始扩张,而且是同步扩张。
良心未泯,工业化还是搞的,想着其他产业能有发展,产业聚集能聚人、聚人气,把房地产市场带起来,使整个土地收入能够增长,政府借钱还小心翼翼,土地能卖出钱才会去借钱。
可聚集度不高的地方,今天能过上好日子,明天可不一定,怎么办呢,扩容城市。借钱,征收城乡结合部的土地,三通一平,变成新城区,把房地产市场带起来,地方政府沦为地产党。这个时候,大多数地方还是考虑成本收益平衡的,尽管债务负担越来越重,还没无法无天,能卖多少钱就借多少钱。
2008年金融危机爆发,不能出事啊,4万亿强刺激,启动巨量的基建投资,投资的钱从哪里来呢。
出神招,允许地方政府成立土地融资平台,进入以地融资的依赖阶段。
08年之前,对融资平台还是比较小心的。最早搞的魔都、杭州非常谨慎,土地抵押的权责是不是清楚,未来会有怎样的收益,只有一个地方胆大包天,重庆,还在前台唱红遮羞。
08年之后,融资平台漫延,省、市、县都搞,甚至乡镇都搞。
这时候已经不关心圈出来的地能卖多少钱,只看融资平台能弄来多少钱,地方政府从城市化阶段依赖土地,变成依赖土地融资。
资金叫银根,土地叫地根,两根连理,制造业遭了秧,利润下降,
投资意愿降低,房价却在涨,资金排山倒海涌向房地产和政府融资项目,随着不同层级的城市全面扩张,土地抵押面积越来越大,金融机构贷款规模越来越大,风险大啊。
先剪一波羊毛,刷地王拉房价,小民的存款去填政府债务的窟窿,填不平,还得另想办法,改革啰。
以前的模式,经济一旦不好,用地指标开闸,能不能松动一下?
这么大的窟窿,日子怎么过,土地上还有文章可做吗?
看用地结构,30%是工业用地,40%是基建用地,30%是房地产用地。工业用地不赚钱,基建用地赔钱,40%的房地产用地里面,10-15%是保障房,剩下的才是商品房用地,也就是说,15%-20%的商品房用地覆盖85%-80%的土地,房价不上天,见鬼了。
办法来了,增加商品房用地。不是新圈一块地,而是存量土地,
地方政府手里有,只不过已经抵押了,还包括已经有主,但没开发的土地。关键是设计一个利益分摊方法,地方政府、银行、原来的地主,怎么分享收益。
第二个办法,建立土地二级市场平台。原来一卖了事,卖完之后不关政府什么事,本来就有很多土地是存着的,地主等着升值再卖,能不能建一个统一的二级市场平台,政府抽上一笔收益?
第三个办法,经营存量国有土地。地方政府手里压着一大把土地,尤其是中西部,没有使用,收益无从谈起。建一个国有土地经营公司,专门干经营土地的事,在土地上长出东西来。
这些是盘活存量,还可以用好增量,增量用在农村。
城乡二元结构长期存在,原来是单车道,人、资金、土地从乡村单向流入城市,现在有点变化,双车道,城乡互动,这些要素可能会来回跑。
不是所有的乡村都在凋敝,有些乡村因为发展了特色产业,在活化,给农民用点地,扩大特色产业。用好扶贫资金,或者叫助农资金,因地制宜,扶助农民搞点特色产业,等于新开一个盘子,但不可搞成资本下乡,用特色小镇的名义,玩收割土地的老一套。

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    [LV.2]筑基

    发表于 2018-8-8 17:47:28 | 显示全部楼层
    你到底down多少货下来了。
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    死道友不死贫道之博弈杯具!

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