爱吱声
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
[打印本页]
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-25 19:15
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
2 E: G2 S0 x4 u+ R/ V% Y
—进击的巨人
+ }. @- g$ J5 `1 L# v. D
0 B/ K' m$ z$ M9 o7 H7 Y
1 }' n7 v) i1 K8 d* B
一、背景新闻
8 e5 b6 i- J( E, f3 H! \# F6 D
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
4 D. Q# U$ N$ w: T) x2 e6 |+ K
链接：
- n- Q+ D3 \: s3 }: B
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？
http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
/ K" \" l/ c4 h' H p' H9 C" {
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
) t( [; f. g! _8 }
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
; y8 ?. ~3 O4 D: \) c
, Q1 r, J3 V( U" C+ I
2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
' g* ]) E7 r/ H9 J* s8 z A+ q
链接：
8 c9 A5 Q3 R+ p" h+ V! F
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
- ^2 v5 O# P6 ^1 N2 O
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
- y8 j% D4 ]0 Z; x$ V# I) y/ G
7 z4 n# ^4 v6 R
3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
H( h6 `- [/ }) S: N, g6 F' M( n. k
链接：
; n: T+ J n0 a) a- [
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
0 V" J1 ~. t* q! Y2 J0 Q* Y
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
o$ Y2 B- z* q4 w W. g! g
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
0 M2 Y. V8 h/ |$ Z
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
1 g4 Y! H s4 ^& e O
% H) P1 e3 C( [$ |
二、万科想干什么？
. U- X; W8 x3 n! [* T+ c2 |
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
$ S3 X- T" f) q
万科的冲动：
/ h: e5 X1 |# P# K: P: t
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
# p* ] `/ ?2 U# @$ {
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
3 H7 Z' |' G% k5 R- m+ x
2、房企下一批能网什么鱼？
9 L& h1 |! \4 ~2 O! o
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
3 T9 e: P w% o$ b
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
: c$ q* j% t+ B" o8 a2 x5 c
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
% h; m/ R7 J0 P5 i9 k: x2 ?
3、应对互联网搅局者。
7 Q4 ]' k) M) q9 { e+ w9 [* v7 `
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
! i' X. i; C* E1 J
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源
http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html
；万科联手淘宝网络售房
http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html
），而仅仅是一个契机。
% m$ i* N* Q* X0 Q: t6 W0 G
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
4 f( p8 D V0 C
: m+ F; T( Z3 Q) O3 B
“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
2 p7 i4 \) {3 K% e/ B' c; i
1 q6 ]1 }6 P6 `3 ?3 o" X" t
三、万科想怎么干？
0 d/ Y1 T {/ E0 N
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
% L) U; |! V. q$ A- E) n% D4 l' ^4 S
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
/ E. T* I. ]( [# ?; F4 N' Q, c' {
2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
" z/ l/ U! E, R+ g
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
7 V& I+ z9 C; e5 t( n, b( R
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
! j* z3 a. P0 j" y) R9 k+ R
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
) J9 o i% w& B3 i
1 j6 z; [0 ~1 [& @
四、一个潮人未来可能的购房模式
" F8 H9 `; f( n% |3 W2 ?8 j
2015年
( S% K& d$ B4 B$ \5 b6 v+ ^
2月25日（周三）
) ^/ K6 o; P$ R
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
; F5 K3 d+ ^( v5 s" T3 M+ D
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
* g) c7 X! G/ |9 t# p3 D5 `
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
7 J9 y! k4 r- G4 P8 g# s, C5 z- C
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
+ S v/ k' p6 O( s
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
' b6 b$ W6 |7 I# ~1 m
2月28日（周六）
3 l6 _6 O3 J, l2 g/ O
全天看房。
! S _6 M2 Y8 k3 n" k' e: b
5月9日（周六）
: [0 B6 W* ^; S0 R8 x+ E' y$ `
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
% D# n( Q/ M0 ^5 r
5月10日（周日）
0 y$ H& `1 Y. U" g: J& _
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
. ^% F9 I6 [- ]
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
& U, f( j) F, @
5月31日（周日）
$ n+ t2 ~8 k' I, X5 ]
10.00am 付房款189.98万元。
! y% J, b+ l- f% N& t
9月2日（周三）
% p- J+ }5 G5 t- m! f- {
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
3 H# u; f. u: ?4 F: m
11.15am 淘宝上找验房师。
8 Y$ k" E" T% g3 `# x \: w
9月12日（周六）
9 K8 ^* |- M+ u; r- A. y$ |4 i
全天与验房师一起验房。
' ^. a b0 D0 v# Q
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
7 k: M4 `/ o0 U2 d- n8 m, q% M
10月1日（周四）
& W" j* i1 K4 c
正式入住新家。
3 [7 k) D: W; l4 \; j9 p
' l9 r! \ y! A0 x- t
五、无责任漫谈影响
+ L/ C. U6 S- _1 k, p
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
2 A l; D; k9 w
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
+ }* W; U, a& g" X
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
: l% V$ r/ {% S$ u* G
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
2 H0 Y0 n9 e: K6 K- ~
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
. g8 m1 O5 \( `+ D
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
* p+ N7 W$ G- M% V7 y+ P
8 o( N" ?8 M. V7 N( C; D
完毕，欢迎拍砖。
$ U" n- r q; E. Y% ?
作者:
为什么不可以
时间:
2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者:
skygrass
时间:
2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
8 E/ P) }: e$ h
互联网通吃？好像挺有难度的
% I* r5 @/ |' o4 g$ {5 ~
现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
! ^" f" Q9 p) W& e
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者:
水杉
时间:
2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
0 [+ H, e6 e9 Q. f' X0 Z( L& u
3 U9 B! O1 @; L7 i* f( _6 p$ a
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
; f2 s# {* @! H) o' B1 Y2 ?- i
即使网上卖房，策划也许还是代理。
) Q! B8 y9 N/ |) a
验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
* C! r0 _$ q. |7 m
物业目前看连物流有问题。
. p4 f1 ~( I9 v! K v9 p/ l, [
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
, R" ]$ w- r& ^6 ]; u
作者:
田做
时间:
2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
2 s2 {& J8 @5 g" q8 \5 K/ |
. ~; j- V6 F( y/ Y2 s; M
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
- J! Y% ^3 x5 I; F# K' K" P
这在房产上不太可能实现
作者:
profer
时间:
2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者:
奉孝
时间:
2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者:
nimenkanne
时间:
2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
) X# l" j7 y* P$ C6 Y8 F
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
: @8 i) D. E; D6 L: l( u# L
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者:
花差花差农民
时间:
2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
- U. J8 V$ x" S7 ?! g1 y4 L, C0 C, c
7 R+ M& X) u3 {3 j8 [
真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
, f$ B, E2 {9 @8 H. I7 g
$ u; J" c$ _6 ?- `0 Q1 [9 a
互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者:
沧浪水濯缨
时间:
2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了
欢迎光临 爱吱声 (http://www.aswetalk.net/bbs/)
Powered by Discuz! X3.2
8 E/ P) }: e$ h
