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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]

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作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
( M) O" S$ ^. h# ~* w9 |2 ?& N5 z- r—进击的巨人
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一、背景新闻
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
链接：
% b; H: K$ M. R8 U1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
$ P, b+ V9 {1 k3 [2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
7 J% f8 O2 r! t' ihttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html

2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
% ]9 t6 d. Q1 D9 l; I) t链接：
  j  \+ k1 J) i. z' M, s0 t9 ~' \马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
  i+ i' s6 x( Z  O7 |9 u& m. Y" S+ _http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
链接：
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
6 w8 N4 ~9 F+ ^8 F2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
5 K( h% \9 f. ^$ _
二、万科想干什么？
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
7 C, ^2 E. f- {# c万科的冲动：
% ?1 H0 l! O7 K6 I( X# [( ?$ m$ q1、打破自身利润率的提升瓶颈。
: W& v2 m! i0 u( r4 d根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
0 `, ]7 ~% O  T2、房企下一批能网什么鱼？
3 U, S7 n( r$ n% z- G3 W1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
- R5 }8 L( u  R. I- U其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
4 x0 p( @. O$ O1 R) a7 a( [0 H& _万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
4 t* t/ s' O$ {* v6 N* {3、应对互联网搅局者。
) j2 B/ S. J& {4 @" ~+ f, v/ |即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
1 Y1 o/ k: D: L7 N/ i% M! A互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
# h# X. U  b5 h1 I8 O万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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$ R# O# c" Q0 R- ]% ^“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
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* R4 H7 p: X0 g  j/ s5 E7 @& G三、万科想怎么干？
5 A5 x" f( y& g' F9 ?8 k6 L8 H万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
5 D% R4 N; Q! w- K0 R2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
" m5 b9 z+ l& y2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。

5 l7 u2 v( q) g& h/ w0 V四、一个潮人未来可能的购房模式
2015年
- K5 p5 t" e8 R' o2月25日（周三）
/ I2 h  Q( d+ B; d: A19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
. D' d, u- C7 ~- ~21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
3 e+ l/ n% Q& }# l3 v21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
3 j/ z0 H& }5 l21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
2月28日（周六）
% R$ C7 r' H" `全天看房。
9 Y+ r& W. V7 h5月9日（周六）
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
$ F! Z  m/ K4 Q  }: P! m5月10日（周日）
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5月31日（周日）
10.00am 付房款189.98万元。
9月2日（周三）
4 l2 t5 O$ X; ]11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
. Y3 x1 t& v) J7 L3 \" F& u0 i11.15am 淘宝上找验房师。
9月12日（周六）
全天与验房师一起验房。
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
2 N, i8 v/ P+ \10月1日（周四）
正式入住新家。

五、无责任漫谈影响
8 Y. K8 M4 l8 X/ |( j8 V8 _如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
7 h4 I( @( G) W( ~3 T: l% o  F1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
! W. n$ A5 g, L9 a8 l! Z2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
" T; {8 G+ `/ w1 \, l7 W# k; s9 ^4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
6 _4 |1 I% V& g. U7 d2 \) P3 v  X
6 p/ k& R. F0 j完毕，欢迎拍砖。

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作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊

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作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的

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作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
" O9 `( c8 e' U8 r互联网通吃？好像挺有难度的

现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
# r) V0 N; r/ i% c就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

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作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20

; z) c3 |) Z" y% A- D" S9 x
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
即使网上卖房，策划也许还是代理。
% ~+ I1 X+ D' N验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
: e: ^& p) a" c1 Q( C+ T) u3 q- f7 }# {物业目前看连物流有问题。
0 V( ]8 q* H9 b不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。

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作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
+ S! d) j5 ^+ ~
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
这在房产上不太可能实现

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作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.

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作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了

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作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
, ^' g1 o) X" Q0 ?# |6 Z& Q" i因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

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作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。

' A' a! |$ r8 d/ S4 K6 `" M6 u真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。

& r' E% v  x9 ?互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

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作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了

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