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标题: 要促进房地产，何不用所得税抵扣房贷利息 [打印本页]

作者: 晨枫 时间: 1 小时前
标题: 要促进房地产，何不用所得税抵扣房贷利息
本帖最后由晨枫于 2026-9-29 12:23 编辑

中国房地产依然低迷，但最黑暗时刻已经过去。积欠的烂账已经出清，但野蛮生长依然不鼓励。现在房地产市场以存量为主、增量为辅，也是符合市场和需求现实的。现在，政府出台财政贴息，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位住房，将补贴对象限定在建筑面积不超过120平方米、房价不超过150万元人民币的住房。这是很好的开始。

有人计算，以总价150万、首付20%（贷款100万元，契合贴息最高上限）、首套商贷利率约3.05%计算：
还款期限30年的话，正常月供（3.05%）4243元，贴息后月供（2.05%）3721元，每月实际降低额度522元；还款期限40年的话，正常月供（3.05%）3609元，贴息后月供（2.05%）3055元，每月实际降低额度554元。

政策暂定实行1年，签合同时授权银行代办，免申即享，按月自动扣减。措施只适用于10月1日起新发放的首套房商贷，已经开始还款的存量房贷无法享受。

力度不错，循序渐进也合理，但还是希望力度能扩大、持久化，尤其是不通过贴息实现，而是通过个税抵扣实现。

比如可以比照美国，将限额以下剩余本金的房贷利息算入所得税抵扣，已婚夫妻的剩余本金限额加倍，以考虑夫妻一方不工作或者低收入的情形，有孩子的还可以再增加，比如每个孩子加50%，以考虑多孩子家庭需要较大房子的情况。

美国现行限额是37.5万美元，夫妻75万美元（实际上加倍还多一点），但是孩子没有加分。考虑到中国的具体情况，个人可以提高到50万人民币，夫妻提高到120万，三个孩子以下每个18岁以下孩子再加30万？生育率下降不需要过度焦虑，但适当的促进还是应该的。

这样，房子面积多大无所谓，价值也无所谓，但原价值250万，现在还贷后还有200万剩余本金的话，对于已婚二孩家庭，就有其中180万的房贷利息可以算入夫妻共同收入抵扣。月供和本息需要看前面签约，但现在按3.05%新贷或者转贷（refinancing），按照等额本息方法，月供7637元，首月利息支出4575元，所谓抵扣，还是很可观的。

这不是说每月真的少付4575元，而是相当于收入减少4575元，在年底计算所得税的时候，按照税率和其他因素，会相应减少纳税。如果年夫妻共同收入50万，这相当于收入降低到44.51万，还是在30%的税率区间，但依然可以降低所得税16470元，很可观了。如果可以降低到下一个税率区间，减税更多。这当然是简单粗暴的草算，具体会复杂很多，但作为示意还是可以的。

这样可持续、可预期的减税对于家庭规划比一次性的政策有用得多，也起到鼓励婚姻和生育的作用，比单纯的财政贴息更好。惠及面扩大到存量房贷，对经济的拉动作用更大。如果在新政开始时回溯3-5年，还可以拉动一波消费小高潮。

另外，也应该停止不得转贷（refinancing）的规定。既然银行调整利率（尤其是降低利率），客户就应该有权结束旧贷、转为新贷。银行会有所损失，但这是cost of business。结束旧贷需要支付违约金，所以用户需要衡量利弊，但不准转贷是不合理的。另一方面，提前还贷也应该受到协议制约，每年有可以自主增加的还贷额度，不能超额，否则就按提前终止贷款协议、一次性结清、缴纳违约金处理。

中国房地产市场已经冷却很久了。再度泡沫化不可取，但继续沿用压泡沫时代的做法也不可取。这方面，欧美有很多现成的经验，可以参照。

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