爱吱声

标题: 房地产还会冷多久 [打印本页]
作者: 晨枫    时间: 2024-10-8 10:36
标题: 房地产还会冷多久
本帖最后由 晨枫 于 2024-10-10 17:32 编辑 ( o5 W7 x7 l' \! ?3 K7 d2 H: A; d& r
2 h) h8 k- ]* q
这篇文章有意思。
0 n. \' k2 ~9 Q) _1 D; u; t3 c+ _1 b2 c4 N  |- T7 z# A
https://www.zaobao.com.sg/forum/views/story20241008-4969202. {! l9 n; f9 l

* G) p# {) m/ x先不评论，其中的一些数据有意思。
/ ^% @# p9 ~; K. ?3 G# K, }9 J
" Z, o7 z! b8 g* P% z& A8 e1、到8月末，商品房待售面积7亿3783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。9 l; x+ s' j: c, y5 V* y  }9 Q
3 M( B0 F, X; T' L: [3 [! n
以每户3人、每套100平计算，7.4亿平方米的待售面积相当于740万套房子，涉及2000万多一点的人口。对于14亿人的中国来说，其实也没有多大的事。但以全国房屋每平3万计算，这就涉及22万亿人民币了，这又是很大的数字。这也是政府财政接不了的盘。
- q! X- \% M9 }* N+ n( @; Q! m+ t
1 n. M: }, V( U, x2、联合国房价收入比指数是3至6，即居民购买一套满足基本生活住房，只要花三年至六年收入就足了。目前中国一线城市房价收入比都在30以上，南京、杭州在27以上，连成都和武汉都在18以上。1 I" l- O8 x. ^
+ {* T1 X% o: W& n0 s) \, i6 l3 d
考虑到世界平均储蓄率在25%左右，中国则是45%左右，这可以看作实际生活开支的差别，包括不同生活习惯导致的开支差别。不知道是否可以把联合国的房价收入比直接折算？那中国的“合理”的房价收入比应该在5-10？
2 M. f* o# z3 T$ ?2 W4 b4 F; N# l
/ b& \& V7 g- y+ M% t# W, t; |即使往高值算，中国的一线城市房价收入比都达到“合理”房价收入比的3倍。要么收入增加到3倍，要么房价降低到1/3。7 o' \! s1 [$ K6 Z- C& u  P: x

/ b. X; U9 Q7 _( `! D& f房价降低到1/3肯定是不行的，那收入提高到3倍呢？假定收入于人均GDP直接挂钩，当年中国人均GDP约12000美元，4000美元是在2010年左右。也就是说，按照过去的发展速度，需要15年能将收入提高到3倍。
1 e" y" \6 Q6 l( e4 {* a2 U0 \
当前经济发展速度降低了，但按照中国人的秉性，可能也不需要到房价收入比为10的时候才能见到房地产复兴。两相抵消，可能房地产需要15年才会回归正常？; k0 b/ L: Q) v) B1 V
* X. S# g: K( T
这当然是很长时间，但房地产走到现在这样的困境也花了至少那么长的时间。( Y' k  Z+ n1 z1 F) \  C

. a# T7 i* y' {' V, l% w没有2010年中国平均房价收入比的数据，感觉那时的房价收入比不会比现在好太多。但要是能找到上一次房价收入比在10左右的时间，再对比那时的房地产情况，可能会很有意思。
, k' L! a6 y' F7 l) ?6 v9 _& p" j* `7 I6 \7 B3 E9 W; E
但是，当前的股市暴涨可能是另一个必须考虑的因素。
+ d* n0 O. w, h* f, p9 M: D* F1 B$ d, d
股市与房市没有必然联系，但中国股市暴涨，引来外资涌入。美联储降息也释放了大量美元资产的外流。在全世界都“闻风不动”的时候，中国股市的暴涨成为大洪水中的洼地。这对美国资金尤其难受，美国已经禁止“国有”养老基金投资中国，在这波暴涨中，半导体、医疗也是热点，又是美国“禁止”投资的领域。但这是垂在眼前的金苹果，怎么办？怎么办？" ^' C" O. G6 M& L: L" e

0 i' n: B( K! a0 A: k# v资本闻到钱味，永远有办法前来，就看华尔街的“创新思维”吧。" [1 {( z; ]3 q5 ], W1 r

) N7 i# h9 O% ]4 A. X3 g" v水涨船高，rising water lifts all boats。
* T6 T3 P" h% B1 U- j) T& @! S  W2 I5 t  k& E
“绿金”会流入久旱的中国房地产市场吗？会间接帮助中国房地产止跌回稳吗？这是有意思的问题。
作者: 国林风    时间: 2024-10-8 13:08
晨大上海的房子如果还没有处理，现在处理是个很好的机会。
! d2 k0 k& h  h
1 U4 }' v' J7 S( H3 e& A
作者: 晨枫    时间: 2024-10-8 13:32
国林风 发表于 2024-10-7 23:08" m' v% G) x. U5 \; F( J
晨大上海的房子如果还没有处理，现在处理是个很好的机会。
" z; U7 w% t/ Z- A3 [
是啊，得处理了。
作者: 孟词宗    时间: 2024-10-8 13:50
“绿金”会流入久旱的中国房地产市场吗？会间接帮助中国房地产止跌回稳吗？这是有意思的问题。

# w1 ]+ G" R* D+ c" M2 s& w7 P6 p: F$ R) R* h, N
这个问题以前就讨论过：别指望外国人移民来救房市
& ]7 m: G: s1 t. U; L$ D3 I( ~8 |! z0 \# g0 R
如果外国游资要大量进入中国，其目的并不是帮助中国建房，抬高楼市。前面说过，房屋是流动性最差的资产。外国游资是不想“炒房炒成房东”的。游资最希望的是像索罗斯那样在各国的金融市场上赚快钱。
% p/ a- l$ |( D( ?( q# G* X) Y+ g
6 t( l& P* Y' k; L不论是外国的个人还是集团都不会对中国一线大城市以外的房市感兴趣。即使中国一线大城市的房市，在金融完全开放的情况下，国际资本一定会用所有手段将其打崩（例如人为造成资金链恶性断裂，于是商家最后不得不贱卖房地产）然后才来抄底。
作者: yanei    时间: 2024-10-11 05:14
本帖最后由 yanei 于 2024-10-11 05:21 编辑 2 q* ~: ?9 {: M) Z- j
; E$ M) @8 E0 r2 O/ T
不识数党再现。7.4亿/100=？再乘3=？还有7.4亿x3万=22.2万亿，除非先四舍五入再做乘法。 ：）
作者: 可梦之    时间: 2024-10-11 07:11
昨天看黄奇帆的采访说我过人均住房面积已经达到50平米，没上升的空间了。已售出的房产中，有20%的空置。
作者: 方恨少    时间: 2024-10-13 20:02
1、到8月末，商品房待售面积7亿3783万平方米，同比增长13.9%。其中，住宅待售面积增长21.5%。

! _* j# O$ G" l. q6 q# G6 P6 U' E5 N0 S
待售，说得不好听的就是积压库存，同比增长21.5%，很恐怖了啊。而且这还是开发商手里的待售吧，居民手里还有很多闲置的房屋，尤其是三四线城市，很多房子空置，租租不上价，卖卖不上价，大家还在观望，一旦房价下行的趋势确定，加上家里老人过世，还有很多房产会被抛售。
作者: 史节    时间: 2024-10-13 23:30
全国平均房价刚才查了一下是一万上下，大约7万亿的规模，还可以。! [0 [& n# o. k
7 W+ D3 t) q% l  `6 P" Z5 X
查了一下资料：https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202408/t20240815_1955982.html6 ~" Y/ U$ I$ }' ?- \3 J$ w
　1—7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。
- Z  W$ Z( c  C- {  I7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。6 G  y# w; M7 f
" K. v& W2 p) @
也就是8月待售面积增加了143万平方米。属于差不多基本供销接近平衡的状态。中国一年刚需商品房差不多10亿米，二手房按照1:3的比例话，每年房子大概可以卖13亿米。; ]- }4 I) p+ Y5 v

7 C  h' O, e/ E- e“1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积491532万平方米，下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，下降21.8%。”
$ K; b$ x$ }2 |7 |2 ?8 {' b- H估计今年竣工7亿米，去年是10亿米。去年卖了11亿，今年估计销售掉9亿平米，其中二手房两亿。估计还在积压到8亿米就是顶峰了。6 P1 \% T; J. ^( A. }; G

5 A9 O4 z9 ^' |0 F+ _7 e如果国家收房子，据说有消息说二手房可能也会收。4-5万亿差不多就能重启房地产行业了。出手时机和力度估计要考虑，不能再把房地产搞热，估计以后每年新房10亿米，基本都属于旧房改造，二手房2-3亿米。这个规模差不多就是新常态了
作者: 晨枫    时间: 2024-10-13 23:49
方恨少 发表于 2024-10-13 06:02
- h# v% g! r* V待售，说得不好听的就是积压库存，同比增长21.5%，很恐怖了啊。而且这还是开发商手里的待售吧，居民手里 ...

! E7 Q, b) u# g, V4 u老人过世后，老城区的老破小的售出问题更大。我几年前就写过这个问题。
0 V; G* j5 X4 A- m. g# u2 Z# G6 R% [& t, s9 p5 i! w  k
现在这些老破小还有廉租市场，大量农民工、保姆阿姨住在里面。大量老人离去后，服务市场没有了，这些人也走了。
, c9 z1 t- C& ?# @( ?3 Z0 f3 Q/ f
! h* W: p  [* r9 b( `那才真叫卖不动、租不掉。
作者: 老票    时间: 2024-10-16 20:05
这是可兄在6楼提到的那段视频吧，搬过来帮着参看一下晨兄的贴/ I. P: f4 M7 B! O0 P, F! E; K9 _

& w2 }9 S* w# B) {+ j7 e黄奇帆谈房地产现状十大原因
! H/ S: [# M% m: f- V- \
0 x( z+ R3 p6 w* c8 q1 V



欢迎光临 爱吱声 (http://www.aswetalk.net/bbs/) Powered by Discuz! X3.2